나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경461 [3] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2024.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "군자역(지하철5,7호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5,7호선 "군자역(능동)"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제905호외 4개호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)-(라)는 업무시설(오피스텔), 기호(마)는 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2) 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 649-11, 평강오피스텔 10층1003호에 소재하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경461 (3)이며, 감정평가액은 314,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 통OOOOOOOOOOO입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

건물 용도는 오피스텔입니다.

토지 면적은 5.98㎡ (약 1.81평)이며, 토지 지분 또한 5.98㎡ (약 1.81평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 24.05㎡ (약 7.27평)이며, 건물 지분도 24.05㎡ (약 7.27평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

본건은 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "군자역(지하철 5, 7호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5, 7호선 "군자역(능동)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 안다미로인베스트대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 늦은 날짜에 접수된 주택임차권(을2), 가압류(갑5, 갑6, 갑9), 1번근저당권부채권근질권설정(을1-2), 압류(갑11) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.

총 등기부채권액은 5,314,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 나현미

보증금: 60,000,000원

차임: 600,000원

전입일자/사업자등록일자: 2022년 8월 3일

확정일자: 2022년 8월 3일

배당신고일자: 2024년 3월 4일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 나현미 씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 매각으로 인해 인수되지 않으며 배당을 통해 우선 변제받게 됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 중곡동 및 인근 군자역 일대는 지하철 5, 7호선 환승역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달해 있습니다.

다양한 근린생활시설과 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 편의점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

건축물대장상 본 건물은 업무시설(오피스텔-37호) 및 근린생활시설(8호)로 이용되고 있으며, 본건은 오피스텔로 사용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 "공동담보" 및 "유치권"이 명시되어 있습니다.

공동담보 물건의 경우, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되어 있을 수 있으며, 이는 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 이를 간이변제받기 위하여 그 물건 또는 유가증권을 경매에 붙일 수 있는 권리입니다. 유치권이 존재할 경우, 해당 유치권의 유효성 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생하거나 명도에 어려움이 있을 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 평강오피스텔은 군자역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 주변 상권 및 교통 편의성이 양호합니다.

다만, "공동담보" 및 "유치권"이라는 특이사항은 경매 진행 및 낙찰 후 인수 시 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 유치권의 존재 여부와 그 유효성에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

현재 시세 대비 감정가가 적정한지, 그리고 잠재적 리스크를 감안했을 때 입찰가를 어떻게 산정해야 할지에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

군자역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유

도심 접근성이 우수하며, 주변에 편의시설 및 업무시설 밀집

소형 오피스텔로 1인 가구 수요 꾸준

신축급 건물로 관리 상태 양호 (2020년 사용승인)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 24.05㎡)의 오피스텔 실거래가는 2억 원대 후반에서 3억 원대 초반으로 형성되어 있습니다.

하지만 본건은 "공동담보" 및 "유치권"이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있어, 해당 권리 관계에 대한 면밀한 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

이러한 리스크를 고려할 때, 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수되는 권리가 없는 것으로 파악되나 유치권의 존부에 대한 불확실성을 감안하여, 감정가(314,000,000원)를 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 반영한 신중한 입찰가 산정이 권장됩니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 유치권 관련 추가 정보 확인 시 입찰가 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.