나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경461 [2] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2024.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "군자역(지하철5,7호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5,7호선 "군자역(능동)"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제905호외 4개호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)-(라)는 업무시설(오피스텔), 기호(마)는 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2) 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경461 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 10층1001호

건물명: 평강오피스텔

용도: 오피스텔

감정가: 326,000,000원

토지면적: 6.23㎡ (약 1.89평)

건물면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

총건물연면적: 1986.46㎡ (약 600.94평) (건축물대장 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, 지하철 5, 7호선 군자역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 군자역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 법원 감정평가서 및 등기부등본 상 다수의 권리 관계가 설정되었으나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2020년 12월 29일 접수된 안다미로인베스트대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 임차인 현황: 임차인 김보라 씨가 확인됩니다.

* 보증금: 46,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2021년 7월 6일

* 확정일자: 2024년 12월 13일

* 배당신고일자: 2024년 4월 23일

* 대항력: 없음

* 본건 등기부상 김보라 씨의 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 배당요구 여부 및 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

* 특이사항: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보', '유치권'이 기재되어 있습니다. 등기부등본상에는 별도의 유치권이 등기되어 있지 않으나, 이는 미등기 유치권이나 법적 다툼의 소지가 있음을 시사하므로, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다. 공동담보 물건의 경우, 해당 물건의 경매 결과가 다른 담보물의 가치에도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 중곡동 일대는 지하철 5, 7호선 군자역을 중심으로 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 군자역 역세권을 따라 다양한 상업 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 존재합니다. 다만, 최근 자료(2024년 1월 16일자 디지털광진 기사)에 따르면, 광진구는 중곡동 일대의 주택가에 밀집된 청소년 유해업소 근절을 위한 민관경 협력 체계를 구축하고 단속을 강화하고 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 환경 개선 노력의 일환이나, 일부 지역의 유해업소 밀집 문제는 거주 환경 및 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

군자역 인근에 위치하여 지하철 5, 7호선 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다. 주변에 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미등기 유치권 가능성: 특이사항에 '유치권'이 명시되었으나 등기부상 확인되지 않아, 추후 유치권자가 발생하여 법적 분쟁을 제기할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 명도 지연의 요인이 될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물의 경매 결과나 채무 변제 상황에 따라 본건의 권리 관계에 변동이 있을 수 있습니다.

* 지역 내 유해업소 문제: 중곡동 일부 지역에 청소년 유해업소가 밀집한 것으로 알려져 있어, 해당 지역의 전반적인 이미지가 투자 결정에 영향을 줄 수 있습니다. (인근 특정 유해업소 위치는 명시되지 않음)

* 높은 감정가 대비 시장 시세: 감정가(3억 2,600만원) 대비 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익 확보에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 군자역이라는 역세권 입지에 따른 교통 편의성과 주변 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 다만, 등기부상 확인되지 않는 유치권의 존재 가능성과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 중곡동 일대의 일부 유해업소 관련 이슈는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점을 감안할 때, 낙찰 후에도 명도 및 권리 관계 해결 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 유념해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(5, 7호선 군자역) 인접한 우수한 입지 조건

* 잘 갖추어진 주변 생활 편의 시설 및 교통망

* 부동산 임의경매로 인한 권리 소멸 예상 (단, 유치권 등 예외 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 326,000,000원입니다. 그러나 유사 면적(25㎡ 내외)의 광진구 중곡동 및 군자역 인근 오피스텔 실거래가를 조사한 결과, 통상 1억 9천만원에서 2억 7천 5백만원 사이의 가격대가 형성되어 있음을 확인했습니다. 특히, 본건은 미등기 유치권의 존재 가능성, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 지역 내 유해업소 문제 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 확인된 시장 시세 및 잠재적 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 약 220,000,000원에서 250,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 유치권의 실체와 법적 권리 관계를 명확히 파악하고, 배당표를 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.