나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경461 [5] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 13층1301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2024.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "군자역(지하철5,7호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5,7호선 "군자역(능동)"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제905호외 4개호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)-(라)는 업무시설(오피스텔), 기호(마)는 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2) 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울동부지방법원 2024타경461 (5) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 13층 1301호입니다.

건물의 주된 용도는 근린상가이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

감정평가액은 831,000,000원입니다.

토지의 총 면적은 31.67㎡(약 9.58평)이며, 건물 면적은 126.97㎡(약 38.38평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 통조림가공수산업협동조합입니다.

본건에는 공동담보 및 유치권이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철 5, 7호선 "군자역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 군자역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건입니다.

말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 안다미로인베스트대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 4,404,000,000원)입니다.

등기부상 채권 최고액 총액은 5,614,000,000원입니다.

본 건에 등기된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 또한 존재하지 않습니다.

임차인 현황으로는 (주)불스탁홀딩스가 보증금 50,000,000원, 차임 4,000,000원에 2022년 9월 16일 사업자 등록을 하고 2023년 2월 10일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 상권입니다.

건축물대장상 평강오피스텔은 업무시설(오피스텔) 37호와 근린생활시설 8호로 구성되어 있습니다.

군자역 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 다양한 소매업, 서비스업, 사무실 등 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

지하철 5, 7호선 군자역을 통한 도심 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

건물 내에는 승강기, 주차시설 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다.

본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 "유치권"의 존재 여부입니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 현장 조사 및 법적 검토를 통해 권리 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

"공동담보"로 묶여 있다는 점은 해당 채무를 위해 다른 담보물도 함께 제공되었음을 의미하며, 이는 채무의 규모와 복잡성을 시사합니다.

총 채권 최고액이 감정가 대비 현저히 높아 채무 부담이 매우 큰 상황이며, 소유주의 재정 상태에 대한 추가적인 정보 수집이 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, (주)불스탁홀딩스 외에 다른 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

군자역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 업무시설과 근린생활시설로 활용 가능한 복합 건물입니다.

경매 절차상 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

그러나 유치권 및 공동담보 등 권리관계의 복잡성과 높은 채무 총액은 본건 취득 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다.

권리 분석 및 현장 조사를 통해 유치권의 실체를 명확히 파악하는 것이 가장 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

군자역 역세권이라는 탁월한 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

오피스텔 및 근린생활시설의 혼합 구성으로 다양한 업종의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

모든 권리가 말소되는 조건이므로, 권리상의 낙찰 후 부담은 적습니다.

유치권 문제가 해결될 경우 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 인수 보증금 외에도 현 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 유치권 해결 비용 등을 종합적으로 고려한 면밀한 시장 조사 및 현장 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본건의 가치는 유치권 해소 가능성과 향후 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.