나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경461 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2024.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "군자역(지하철5,7호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5,7호선 "군자역(능동)"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제905호외 4개호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)-(라)는 업무시설(오피스텔), 기호(마)는 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2) 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경461 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 9층905호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 271,000,000원

* 토지면적: 5.16㎡ (약 1.56평)

* 건물면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 통조림가공수산업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "군자역(지하철 5, 7호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5, 7호선 "군자역(능동)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본 건은 2필지 일단의 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제905호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 건축물 정보:

* 총 연면적: 1,986.46㎡ (약 600.94평)

* 건축 면적: 181.46㎡ (약 54.90평)

* 건축 연도: 2020년 12월 16일 사용승인

* 총 호수: 45호 (업무시설 37호, 근린생활시설 8호)

* 전유부 정보:

* 해당 호수: 905호

* 전용 면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

* 이용 상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 29일 접수된 안다미로인베스트대부주식회사의 근저당권(을1, 금4,404,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2) - 말소 예정

* 근저당권 (을1) - 말소 예정 (말소기준권리)

* 가압류 (윤한솔, 갑5, 금250,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매 (통조림가공수산업협동조합, 갑6) - 말소 예정 (채권자)

* 가압류 (오종상, 갑9, 총 3건, 금650,000,000원) - 말소 예정

* 1번근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 을1-2, 금4,404,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (성동세무서장, 갑11) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 5,254,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2021년 10월 08일

* 확정일자: 2021년 10월 08일

* 배당신고일자: 2024년 04월 23일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

5. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 지하철 5, 7호선 군자역과 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 또한 원활합니다.

* 주변 시설: 군자역을 중심으로 다양한 상업시설, 편의시설, 행정시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리한 지역입니다. (주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.)

6. 생활정보

* 교통: 지하철 5, 7호선 군자역 도보 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 각종 상점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

* 공공시설: 구청, 주민센터 등 공공기관 접근성도 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산이 함께 경매에 나올 수 있습니다. 이로 인해 경매 진행 상황이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

* 임대차 관계: "임대관계는 미상임"이라는 문구가 있으나, 임차인 정보가 기재되어 있습니다. 기재된 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 혹시 모를 다른 임차인이나 점유자가 있는지 사전 조사가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도에 따른 큰 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본건 평강오피스텔은 군자역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 모두 적합한 물건으로 판단됩니다. 다수의 권리 설정이 있었으나, 모두 말소 예정이며 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 매우 깨끗한 상태입니다. 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요하나, 전반적으로 투자 가치가 높은 오피스텔로 평가됩니다.

9. 투자 포인트

* 군자역 역세권의 우수한 입지 조건으로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물이므로 즉시 임대 및 활용 가능.

* 권리관계가 말소 예정으로 깨끗하며, 인수되는 보증금이 없어 투자 리스크가 낮음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익과 임대 수익 동시 기대 가능.

10. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본건은 전용면적 20.77㎡ (약 6.28평)의 오피스텔입니다. 주변 군자역 역세권 오피스텔의 현 시세를 분석한 결과, 유사 면적 및 입지 조건의 물건은 평당 약 4,000만원에서 4,500만원 선에서 거래되는 것으로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 환산한 예상 시장가는 약 251,000,000원에서 282,600,000원 수준으로 평가됩니다.

* 감정가: 271,000,000원

* 예상 입찰가: 본건의 감정가는 약 271,000,000원으로, 추정된 시장가 범위 내에 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없는 점을 감안할 때, 경쟁 구도 및 실제 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

* 250,000,000원 ~ 275,000,000원

* 이는 감정가 대비 약 92.2% ~ 101.5% 수준이며, 추정 시장가 대비 약 88.5% ~ 97.4% 수준에 해당합니다. 낙찰가의 최종 결정은 본건의 실제 현장 조사, 최근 실거래가 추이, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.