나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55146 [1] 서울특별시 성동구 용답동 236-5 삼호오피스텔 지하1층 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55146 [1] 서울특별시 성동구 용답동 236-5 삼호오피스텔 지하1층 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매5계 2022타경55146 | 소재지: 서울특별시 성동구 자동차시장1길 103, 지하1층 (용답동,삼호오피스텔) | 감정가: 1,614,000,000원 | 최저가: 661,094,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경55146 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 236-5 삼호오피스텔 지하1층

용도: 근린생활시설

감정가: 1,614,000,000원

토지면적: 585.70㎡ (약 177.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 794.15㎡ (약 239.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 삼OOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각

주의사항: 일괄매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철 5호선 장한평역 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 자동차매매단지 등이 혼재하는 지역으로, 본건은 사다리형의 토지 위에 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 건물 내 지하 1층 근린생활시설입니다.

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자 삼OOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

소유자이자 채무자는 정OO입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 현재 등기부상 특별한 하자나 복잡한 권리관계는 보이지 않으나, 입찰 전 말소기준권리 및 예상되는 인수 권리 사항에 대한 최종적인 권리 분석이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

장한평역 인근 지역은 과거 자동차매매단지로 유명했던 곳이나, 최근에는 지역 지구단위계획 구역 지정 등으로 도시 정비 및 개발 호재가 기대되는 지역입니다.

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 자동차매매단지 등이 혼재되어 있으며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

과거 중고차 매매단지 위주의 상권에서 벗어나 점차 다양한 상업 시설이 들어서고 있으나, 일부 지역에서는 예전만큼의 활기를 잃었다는 분석도 있습니다.

준주거지역에 속해 있어 향후 지역 개발 및 상권 변화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

지하철 5호선 장한평역이 도보 거리 내에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

개발 호재가 있는 지역으로 향후 편의시설 확충 및 주거 환경 개선이 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현황조사서 및 감정평가서에 명시된 바와 같이, 현재 상가 내부가 전부 철거되어 공실 상태라는 점입니다. 이는 즉시 임대 수익 창출이 어렵고, 내부 복구 및 리모델링에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한들은 향후 건물 증축, 용도 변경 또는 재건축 등과 같은 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

과거 자동차매매단지 등이 밀집했던 지역의 특성상, 주변 환경에 대한 면밀한 조사와 함께 혐오시설 존재 여부 등도 확인이 필요할 수 있으나, 현재 검색된 정보에서는 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 내용은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 준주거지역으로서의 개발 잠재력을 갖춘 상가 건물입니다.

하지만 현재 내부가 전면 철거되어 공실 상태라는 점과 상당한 복구 비용 및 시간이 요구된다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

장기적인 관점에서 지역 개발과 함께 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 임대 수익보다는 리모델링 및 재개발을 통한 가치 상승을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 복잡한 법적 제한 사항들을 충분히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 지하철 5호선 장한평역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건.

- 준주거지역으로서의 향후 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

- 지역의 특성(자동차 관련 상권 등)을 활용한 사업 기회 모색 가능.

- 현재 공실 상태로, 복구 및 리모델링을 통해 향후 자산 가치 상승 도모 가능.

- 개발 호재로 인한 지역 경제 활성화 및 생활 인프라 개선 기대.

법원 정보

서울동부지방법원 경매5계