나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59081 [1] 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2024.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "광진경찰서" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까치 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 7층 702호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지가 일단의 사다리형에 가까운 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약25m 내외 및 북동측으로 노폭 약4m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59081 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 7층 702호

용도: 도시형생활주택

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.25㎡ (약 3.40평)

건물면적: 19.75㎡ (약 5.97평)

1.3. 건물 정보

건물명: 구의동 홀가하우스

층수: 10층 건물 중 7층 702호

건축물 사용승인일: 2020년 08월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "광진경찰서" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

남동측으로 노폭 약 25m, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 전세권설정(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다. (을1 전세권, 갑5 임의경매, 을4 근저당권 등)

3.3. 인수되는 권리

제공된 권리분석에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 , 김

* 보증금: 270,000,000원

* 전입일자: 2020년 12월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 전입일자(2020-12-18)가 말소기준권리(2020-12-29)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으나, 대항력 유무는 잔류 위험 요소로 고려해야 합니다.

3.5. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (2020-12-18)

* 을1: 전세권설정 270,000,000원 (이 외 1명, 2020-12-29, 말소기준권리, 말소)

* 갑5: 임의경매 270,000,000원 (이 외 1명, 2024-07-26, 말소)

* 을4: 근저당권 330,000,000원 (이 외 1명, 2025-04-01, 말소)

* 등기부채권 총액: 600,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본 건물은 도시형생활주택 20세대, 업무시설(오피스텔) 8호, 근린생활시설 5호로 구성된 복합 건물입니다.

4.2. 주변 상권

주변이 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조 평스라브 지붕 10층 건물 내 7층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 섀시 창호로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

현재 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

총 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 및 잔류 보증금에 대한 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다.

6.2. 감정가 대비 시세

본 건의 감정가는 306,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 유사 면적 및 연식의 주택들의 거래 금액이 202,000,000원에서 500,000,000원 사이에서 형성되어 있어, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (예: 38.52㎡ (약 11.6평) 다세대주택 395,000,000원 거래 사례, 57.04㎡ (약 17.2평) 다세대주택 500,000,000원 거래 사례)

6.3. 공동 담보

본 건은 채권 총액 600,000,000원의 공동 담보로 설정되어 있어, 경매 진행 시 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 경찰서, 고등학교 등이 소재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축급의 소형 도시형생활주택으로, 구의동 역세권의 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 관련 불확실성, 그리고 감정가 대비 시세 차이에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원에 대한 처리 방안을 철저히 검토해야 잔류 위험을 최소화할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 최신 건물 연식(2020년 사용승인)을 가진 소형 주거 상품으로 신혼부부 또는 1인 가구 투자 수요가 있을 수 있습니다.

* 구의동이라는 입지적 장점과 교통 편리성을 바탕으로 한 환금성 기대.

* 경매 시장을 통한 시세 대비 저가 매수 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 상기 제반 사항, 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 위험 요인과 감정가 대비 시장 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 보증금 인수 부담이 없다는 분석을 따르더라도, 위험 프리미엄을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 (입찰 전 시장 상황 및 권리관계 변동 여부 재확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.