나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8166 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1579-3 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리 소재 ""안덕계곡"" 북측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 완만한 자루형 토지로 휴경지 상태로 일부 건축신고가 수리되어 있으며, 지상에는 수목이 우거져 있음.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,
가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건은 공부상 “과수원”이나, 현황 휴경지 상태이며, 일부 건축신고가 수리되어 있으며 지상에 수목이 우거져 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8166 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1579-3

* 용도: 공부상 과수원 (현황: 휴경지 상태, 일부 건축신고 수리, 지상 수목 우거짐, 폐원상태, 잡종지 상태, 일부 석재 소재)

* 감정가: 450,660,000원

* 토지면적: 2146.00㎡ (약 649.2평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 채권자는 제주시수산업협동조합)

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 공동담보 물건, 지상 수목 포함 평가.

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리 소재 "안덕계곡" 북측 근거리에 위치.

* 주위환경: 본건 인근은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 간선도로 상황은 보통임.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부 제한)).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 22일 접수된 제주시수산업협동조합의 근저당권(을11)이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 이하의 권리들은 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: -"로 기재되어 있으나, 등기부요약상 지상권(을12)은 말소된 것으로 확인됨. 따라서 현재로서는 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 현황은 없음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서귀포시 안덕면의 농경지 및 임야 지역에 위치하며, 주변은 단독주택과 농지가 혼재된 전원적인 환경임.

* 직접적인 상업 시설보다는 농업 및 전원생활과 관련된 환경을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

* 인근에 안덕계곡이 위치하여 자연환경이 우수함.

* 차량 접근이 가능하여 제반 간선도로 이용은 용이한 편임.

* 주변 편의시설 및 공공시설에 대한 구체적인 정보는 제한적임.

1.5. 잠재적리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 농지법에 따라 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 해당 행정관서에 신청 및 발급받아야 함.

* 건축신고 관련 확인 필요: 본건 토지에 건축신고(신고번호:2016-안덕면-신축신고-468, 대지면적:990㎡, 주용도:단독주택)가 수리된 상태로 조사되었으며, 신고의 유효성, 건축주 명의변경(승계) 가능 여부 등에 대하여 관계 기관에 재확인해야 함.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 ‘과수원’이나, 현황은 ‘폐원상태’이며 잡종지 상태임. 일부 지상에 석재가 소재함.

* 토지이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있음.

* 수목 포함 평가: 지상에 자생하는 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가되었으므로, 이를 고려해야 함.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 처리 여부에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있음.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 서귀포시 안덕면의 자연녹지지역 내 농경지로, 안덕계곡 인근에 위치하여 자연경관이 뛰어난 입지 조건을 가지고 있음.

* 토지 자체의 면적과 감정가격을 고려할 때, 농업적 활용 또는 전원생활 공간으로서의 가치가 있으며, 일부 건축신고가 수리되어 있어 향후 건축을 통한 활용 가능성도 잠재하고 있음.

* 하지만 농지취득자격증명 필수 제출, 건축신고 관련 추가 확인 필요, 토지이용 제한 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 법규 검토가 선행되어야 함.

1.7. 투자포인트

* 안덕계곡 인근의 우수한 자연환경과 관광지 접근성.

* 건축신고 수리된 토지로, 관련 법규 확인 후 건축을 통한 활용 가능성.

* 농업 기반 시설 또는 전원주택 부지로의 잠재력.

1.8. 예상입찰가

* 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰 사례, 권리관계 및 현황에 대한 심층적인 분석, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필수적임.

* 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.