나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8130 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 2008-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1, 3, 4)는 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원119센터' 북서측 원거리
에 위치하며, 일대는 단독주택, 농경지 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1, 3, 4)는 연접한 토지로 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교
통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1, 3, 4)는 연접한 토지로

- 기호(1): 사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 부지로 이용중
입니다.
- 기호(3): 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 도로로 이용중입니다.
- 기호(4): 사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1, 3, 4)는 연접한 토지로 기호(1) 서측으로 폭 약 5m의 도로인 기호(3)에 접하며, 기
호(3, 4)는 연접한 도로로 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1, 4): 계획관리지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보
전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 지하수자원특별
관리구역(2020-04-01)입니다.
- 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 경관보전지구5
등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023
-01-30), 지하수자원특별관리구역(2020-04-01), <추가기재> 건축법 제2조제1항제
11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 패널지붕 단층 구조로
<사용승인일: 2016.06.03.>
외벽: 파벽돌, 페인트 마감 등.
내벽: 벽지 마감 등.
바닥: 강마루 마감 등.
창호: PVC창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1) 포함.
데크, 정원수 및 담장 포함 평가임.
목록3,4. 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8130 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 2008-9 (신주소: 남위남성로 180-14)

용도: 단독주택

건축물 사용승인일: 2016년 06월 03일

감정가: 390,987,000 원

1.2. 면적 정보

토지면적 (전체): 2002.00 ㎡ (약 605.6 평)

토지면적 (매각 지분): 656.97 ㎡ (약 198.7 평)

건물면적 (전체): 116.40 ㎡ (약 35.2 평)

건물면적 (매각 지분): 116.40 ㎡ (약 35.2 평)

건물 제시외면적 (데크 등): 3.60 ㎡ (약 1.1 평)

토지 제시외면적: 0.00 ㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지 일부 지분 매각 포함)

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(데크 포함) 매각 포함. 토지 지분(목록3,4) 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원119센터' 북서측 원거리에 위치하며, 일대는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건은 연접한 토지를 통해 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호(1) 토지는 사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중이며, 인접 도로와 대체로 등고·평탄한 상태입니다.

기호(3) 및 (4) 토지는 부정형의 토지로, 도로로 이용 중이며 인접 도로와 대체로 등고·평탄합니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 서측으로 폭 약 5m의 도로(기호(3) 토지)에 접하며, 기호(3) 및 (4) 토지는 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

기호(1) 및 (4) 토지: 계획관리지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역

기호(3) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)

2.6. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재하는 주거 및 농업 지역으로, 현재까지 파악된 바로는 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.05.14. 근저당권, 대구은행)

매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 주요 등기 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 유지선 (2016.06.21), 김민수 (2021.05.14)

* 근저당권: 대구은행 (316,250,000원, 2021.05.14, 말소기준권리), 김병수 (50,000,000원, 2022.10.13, 말소)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (8,434,250원, 2023.05.02, 말소), 신한카드주식회사 (56,091,199원, 2025.07.17, 말소)

* 임의경매: 주식회사대구은행의승계인유더블유제십사차 (289,090,006원, 2025.05.23, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이 경우, 임차인의 법적 지위 및 실제 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 존재는 입찰 시 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

3.3. 특이사항

* 목록3,4 토지는 지분 매각으로, 토지에 대한 공동 소유 관계가 발생합니다.

* 건물에 포함된 제시외 건물(데크) 및 정원수, 담장은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 다음과 같습니다. (2026년 거래 기준)

* 신호오션빌2 (2016년 건축, 64.69㎡): 20,000만원 (약 2억 원)

* 남원아이진 (2017년 건축, 84.295㎡): 28,500만원 (약 2억 8,500만 원)

* 씨사이드홈 (1991년 건축, 84.66㎡): 12,000만원 (약 1억 2,000만 원)

4.2. 시세 분석

제공된 정보는 연립, 다세대 주택으로, 본 물건인 단독주택과는 주거 형태가 다릅니다. 비교적 신축인 '신호오션빌2'와 '남원아이진'의 경우, 전용면적 약 20~25평 기준으로 2억 원 ~ 2억 8,500만 원 선에서 거래되었습니다. 본 물건은 단독주택이라는 점, 비교적 최근인 2016년에 건축되었다는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 매각되는 토지 면적이 전체 토지 면적의 일부(약 1/3)라는 점은 시세 산정 시 중요하게 고려되어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 패널지붕 단층 단독주택으로, 2016년에 사용 승인되었습니다. 내부 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 외벽은 파벽돌 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 강마루 마감 등으로 내부 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 편의 시설

소재지인 남원읍 남원리는 서귀포시의 일부로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다. 남원119센터가 인근에 위치하여 공공 안전 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임차 관계 및 대항력의 실질적 효력에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금이 없더라도 임차인의 점유는 명도 과정에서 문제를 야기할 수 있는 요소입니다.

6.2. 토지 지분 매각

전체 토지 면적 2002㎡ 중 약 656.97㎡ (약 198.7평)만 지분으로 매각됩니다. 이는 토지에 대한 소유권이 공유로 이루어지므로, 추후 토지 이용 및 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 및 공동 담보

유동화 물건 및 공동 담보 물건의 경우, 채권 관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 권리관계나 숨겨진 채무가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 남원읍에 위치한 단독주택으로, 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 토지 이용계획상 계획관리지역에 속하며, 주변 환경은 주거와 농경지가 혼재된 지역입니다.

다만, '대항력 있는 임차인(보증금 0원)'의 존재, 토지 '지분 매각'이라는 점은 명도 및 소유권 행사 과정에서 주의가 필요한 부분입니다. 또한, 유동화 및 공동 담보 물건이라는 점도 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년) 단독주택이라는 점

* 계획관리지역으로 향후 토지 개발 가능성 잠재

* 감정가 3.9억 원 대비, 토지 지분(약 198.7평)과 건물(약 35.2평)의 가치 고려 시, 저가 매수 기회 존재 가능성

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 390,987,000원입니다.

주변 시세(연립, 다세대 기준)와 본 물건의 용도(단독주택), 건물 연식, 그리고 특히 '대항력있는 임차인' 및 '토지 지분 매각'이라는 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

리스크 요인을 충분히 감안하고, 명도 및 소유권 행사 가능성을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

추천 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.