나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8120 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 1786-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 ‘신도3리복지회관’ 남동측 근거리에
위치하며, 인근지역은 농경지 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

(일련번호 1)
본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

(일련번호 1)
인접토지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로 전임.

인접 도로상태

(일련번호 1)
서측으로 폭 약 2M내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1)
계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: (일련번호 1) 토지는 취득시 '농지취득자격증명'이 필요한 것으로 판단되므로,
해당 관청에 재확인을 요함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8120 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 1786-3

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 213,484,000원

* 토지면적: 1007.00㎡ (약 304.6평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물이 없음)

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구미칠곡축산업협동조합

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 ‘신도3리복지회관’ 남동측 근거리에 위치하며, 인근 지역은 농경지 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 약 2M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (말소기준권리보다 선순위 권리 없음)

* 말소기준권리: 을12 근저당권 (2020.05.19. 접수, 구미칠곡축산업협동조합, 채권최고액 135,000,000원)

* 등기부채권 총액: 152,540,576원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 서귀포시 대정읍 신도리는 농경지와 주택이 혼재된 지역입니다. 최근 신도1리는 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 노후주택 정비, 안전확보, 생활위생 인프라 개선 등 마을 전반적인 정주환경 개선 사업이 진행될 예정입니다. 해당 사업에는 혐오시설 및 폐가 철거 계획도 포함되어 있어, 마을 환경 개선 효과가 기대됩니다.

* 대정읍 신도리는 해안가와 인접해 있으며, 돌고래를 자주 볼 수 있는 신도포구와 같은 관광 명소가 있습니다. 또한, 수월봉, 당산봉 등의 자연 경관과 제주올레 12코스 등이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 및 농업 관련 기반 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 관광지로는 신도포구(돌고래소공원), 수월봉, 제주올레12코스 등이 있습니다.

* 마을 자체는 개발에서 소외된 편이었으나, 최근 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업'을 통해 노후 주택 정비, 생활 인프라 개선 등 주거 환경이 개선될 예정입니다.

* 다양한 법적 제한이 있는 지역이므로, 해당 지자체나 관련 부서에 문의하여 정확한 토지 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 토지는 농지(전)로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관련 사항을 확인해야 합니다. 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우도 있으니, 사전에 해당 관청에 재확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역 내에 있으며, 다음과 같은 다수의 공법상 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부 제한))

* 경관보전지구 4등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 4등급

* 지하수자원특별관리구역

이러한 규제들은 토지의 활용 범위를 제한할 수 있으므로, 구체적인 건축 및 개발 가능 여부는 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서귀포시 대정읍 신도리에 위치한 전(밭) 경매 물건입니다.

* 토지 자체는 활용 가치가 있으나, 농지라는 점과 다수의 공법상 제한 사항으로 인해 취득 및 활용에 신중한 검토가 필요합니다.

* 권리관계는 깨끗하나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 본 건의 가장 중요한 관건입니다.

* 지역 내 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업'이 예정되어 있어 향후 마을 환경 개선 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시 대정읍 지역의 토지로서, 향후 지역 개발 가능성 또는 특정 농업 목적 활용 시 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 낙찰가율로 취득 시 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

* 마을 환경 개선 사업 계획은 주변 지역의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 농지이며, 농지취득자격증명 발급 여부가 입찰가를 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

* 주변 농지 시세, 지역 개발 가능성, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 해당 지역의 농지 거래 사례 및 공시지가 정보를 추가적으로 확인하여 본 건의 적정 가치를 평가하는 것이 좋습니다.

* 인수해야 할 보증금이 없으므로, 매수 신청 보증금 외 추가적인 인수 비용은 발생하지 않습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.