나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51563 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 20층2011호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 광양중진초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,
학교, 근린생활시설 등이 입지한 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건내 20층 2011호(남향, 복도식)로서
외벽: 콘크리트벽체위 페인팅
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창호: PVC샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 서측 및 북동측으로 공도와 연계되는 단지내도로 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역,
절대보호구역(광양중진초등학교)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

체납관리비 310,750원 있음(2025.6.5.자 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51563 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 20층2011호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.9평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.1평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2003년 11월 (20031107)

건물 주용도: 공동주택 (아파트)

총 세대수: 약 1773세대 (성호2차아파트 전체 기준)

총 주차대수: 2494대 (성호2차아파트 전체 기준)

2. 입지조건

주위환경: 전라남도 광양시 중동 소재 광양중진초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 입지한 주거지대입니다.

교통상황: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 여건은 보통입니다.

인접도로: 단지 서측 및 북동측으로 공도와 연계되는 단지 내 도로가 정비되어 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)입니다.

혐오시설: 본건 인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 체납관리비 310,750원 (2025.6.5.자 기준)은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.)

말소기준권리: 기흥세무서장 압류 (2025년 4월 18일)

임차인 현황:

* 임차인: 차

* 보증금: 76,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 7월 11일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (임차인이 대항력 포기 및 보증금 잔액 미인수 확약서 제출)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 주식회사올마이너 (2020년 5월 29일, 매매 금 73,000,000원)

* 주택임차권: 차진희 (2024년 8월 12일 등기, 금 76,500,000원, 인수 조건이었으나 권리 포기 확약서 제출)

* 압류: 기흥세무서장 (2025년 4월 18일, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 5월 27일)

등기부채권 총액: 76,500,000원 (임차인 보증금 기준)

중요 고지: 해당 물건은 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 잔액에 대해 매수인에게 인수하지 않는다는 내용의 확약서를 제출하여 인수 보증금은 0원입니다. 이는 권리 관계를 단순화하는 요인이지만, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

본건은 전형적인 주거지역에 위치하여 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있습니다. 주거 수요가 안정적이며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

교육시설: 단지 남서측 인근에 광양중진초등학교가 위치합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 단지 내 도로망이 잘 갖춰져 있으며, 대중교통 이용도 가능합니다.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

체납관리비: 310,750원 (2025년 6월 5일 기준)이 발생하였으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

임차인 권리 포기에 따른 잠재적 리스크: 대항력 있는 임차인이 보증금 잔액을 미인수하겠다는 확약서를 제출하였으나, 절차상의 미비점이나 예측하지 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동의 성호2차아파트로서, 주변 주거 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 보증금 잔액을 포기함에 따라 인수해야 할 임차인 관련 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 체납관리비 발생 사실은 낙찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거지 내 입지: 주거 수요가 꾸준한 지역에 위치합니다.

명확한 권리 관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 잔금 납부 후 소유권 확보가 용이합니다.

감정가 대비 시세 분석: 감정가(68,000,000원) 대비 최근 실거래가(동일 면적, 유사 동 12층 69,700,000원)를 고려할 때, 시세 반영 및 추가 상승 여력을 검토해 볼 수 있습니다.

관리비 체납액 부담: 310,750원의 체납관리비는 소액으로, 낙찰 후 잔금 납부 시 정산하여 인수 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 68,000,000원

최근 실거래가 (동일 단지, 유사 면적, 201-205동, 12층): 2026년 7월 3일, 69,700,000원

본 건은 20층에 위치하며, 최근 유사 조건의 거래 사례(12층 69,700,000원)와 비교할 때 층수 이점을 고려하면 시세는 유사하거나 약간 높을 것으로 예상됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고 체납관리비 또한 소액이므로, 감정가(68,000,000원)를 기준으로 하되 최근 실거래가(69,700,000원)를 참고하여 100% ~ 105% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 68,000,000원 ~ 71,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.