나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32888 [1] 광주광역시 광산구 송정동 754-2 제4층 제404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재""송정중학교""동측 인근에 위치한""(송정뜰안애) 제4층 제404호""로 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 4층 404호로
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 부정형 평지로 공동주택건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(임곡 소로 3-24)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32888 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 754-2 제4층 제404호

용도: 아파트

감정가: 54,000,000원

토지 면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

건물 면적: 16.81㎡ (약 5.09평) - 전용면적으로 추정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.1. 입지조건

위치: 광주광역시 광산구 송정동 소재 "송정중학교" 동측 인근에 위치.

주위환경: 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로, 주위환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됨.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 4층 404호임.

* 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등.

* 내벽: 벽지 마감 등.

* 창호: 새시 창호.

토지 형상 및 이용상태: 본건은 3필지 일단의 부정형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있음.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.05.26. 접수, 갑4)

인수되는 권리: 을구 7번 주택임차권 (조인환, 2024.09.23. 접수)

* 임대차 보증금: 56,000,000원

* 전입일자: 2020.08.10

* 확정일자: 2020.08.10

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 비고: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 56,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 56,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-10

* 확정일자: 2020-08-10

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (김충억 외 2명, 2014.07.29)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (강은미, 2014.08.07, 매매)

* 을7: 주택임차권 (조인환, 2024.09.23, 보증금 56,000,000원, 인수)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.05.26, 57,935,334원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 56,000,000원 (주택임차권 금액 기준)

2.3. 상권분석

본건이 소재한 광주광역시 광산구 송정동은 주위가 상가 및 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업지역의 특성을 나타냅니다. 이는 지역 내 기본적인 상업 기능이 활성화되어 있음을 시사합니다.

광주송정역 인근이라는 점은 교통의 요지로서의 잠재력을 보여주며, 이는 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2.4. 생활정보

편의시설: (제공된 정보에 특정 편의시설에 대한 언급은 없으나, 상가 및 업무시설이 혼재된 지역임을 감안할 때 기본적인 편의시설은 근접한 것으로 추정됩니다.)

교육시설: 송정중학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다. 다만, 본건 토지 이용계획상 상대보호구역에 해당하므로 교육환경 보호에 관한 법률상의 제한사항을 확인해야 합니다.

교통시설: 광주송정역 및 기타 대중교통 이용이 용이한 위치로 판단됩니다.

설비내역: 본건은 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인입니다. 56,000,000원의 임차인 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 현재 물건의 감정가(54,000,000원)가 임차보증금보다 낮으므로, 임차인이 보증금 전액을 배당받기 어려울 가능성이 높습니다. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 일반상업지역에 속하나, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 군사 시설 관련 제한 사항이 다수 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있습니다.

건축물대장상 면적 및 집합건물 등기부상 면적 차이: 토지면적 6.97㎡, 토지지분 6.9699㎡, 건물면적 16.81㎡, 건물지분 16.8123㎡로 제공되어 있으며, 일반적으로 유사한 수치이나, 실제 공부와의 미세한 차이가 있을 수 있습니다. (제공된 정보에 '공부와의 차이: -'로 기재되어 있어 특이사항 없음).

임대관계 미상: 제공된 물건명세서 요약에는 '임대관계는 미상입니다'라고 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 조인환 씨가 대항력 있는 임차인으로 명확히 명시되어 있습니다. 본건은 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 중요하므로, 임차인 현황을 우선적으로 고려해야 합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, 주변 상가 및 업무시설과의 혼재로 인해 기본적인 생활 인프라 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 조인환 씨가 존재하며, 임차보증금 56,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 물건의 감정가(54,000,000원)를 초과하는 금액으로, 실질적인 총 취득 비용이 감정가를 상회할 수 있다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역 등 군사 시설 관련 토지 이용 제한 사항은 재산권 행사에 잠재적 제약으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석과 함께 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지한 상태에서 입찰에 참여해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

소액으로 취득 가능한 투자 기회: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 임차보증금 부담을 상쇄하고 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 매우 신중한 투자 접근 필요)

도심지 내 주거용 부동산: 상가 및 업무시설이 혼재된 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 가능성이 있습니다.

광주송정역 인근 입지: KTX, SRT 등이 정차하는 광주송정역과의 인접성은 교통 편의성 및 지역 개발 가능성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

감정가: 54,000,000원

대항력 있는 임차인 인수 보증금 (잠재적): 56,000,000원

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 상황입니다. 법적으로 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수해야 할 임차 보증금'이 됩니다.

이러한 점을 고려하여, 통상적인 감정가 대비 낙찰률을 적용하기보다는, 해당 물건의 실질적 가치와 인수해야 할 보증금 부담을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 54,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 임차인의 배당 가능 금액 등을 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 43,000,000원 ~ 49,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가 외에, 임차인의 보증금 56,000,000원을 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 총 지출액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

최종 입찰가 결정은 경매 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.