나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32735 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 281 로데오빌딩 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2023.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하고,
주변은 상업용건물 등이 소재하는 기존 상업지대임.

교통상황

본건 1동의 건물까지 제반차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하며
정비된 상업지대로서 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층건물 중 제3층 제308호 제3층
제309호 제3층 310호로서

외벽 : 석재마감
내벽 : 판넬마감
챵호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1)~3) 모두 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 실내 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비,
지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 평지로서 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남서측, 북측 및 북동측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관
한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경32735 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 281 로데오빌딩 3층 308호 (도로명주소: 전라남도 나주시 배멧2길 39)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 건축물 현황상 제1종 및 제2종근린생활시설, 운동시설)

감정가: 101,500,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 37.91㎡ (약 11.47평)

토지지분: 37.9102㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.48㎡ (약 19.20평)

건물지분: 63.48㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 전체 연면적: 8682.52㎡ (약 2626.42평)

건축물대장상 대지면적: 3071.4㎡ (약 929.13평)

1.4. 특이사항

채권자: 광주원예농업협동조합 (경매 신청 채권자)

주의사항: 공실임 (해당 호실 및 건물 전체 공실 상태)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 “빛가람동행정복지센터” 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다양한 상업용 건물 등이 소재하는 기존 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 정비된 상업지대로서 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물은 서측, 남서측, 북측 및 북동측으로 폭 10~20m의 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든가축제한구역) 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 대한 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 12월 29일 접수된 광주원예농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정되거나 동순위 또는 후순위의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 279,893,595원 입니다. 이는 본 건의 감정가 101,500,000원보다 약 2.76배 높은 금액으로, 채권이 많이 설정되어 있는 상황입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원으로 파악됩니다. 이는 현재 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 경우로 해석될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

나주 빛가람 혁신도시는 조성된 지 10년이 넘었으나, 상가 과다 공급 및 인구 대비 상업시설 비율이 높아 심각한 상가 공실 문제를 겪고 있습니다. 최근 보도에 따르면 평균 공실률이 40% 이상이며, 특히 3층 이상 상가의 공실률이 매우 높아 상권 기능이 마비된 상태라는 분석도 있습니다. 이는 사업체 운영의 어려움, 임대료 하락, 소유주들의 파산 및 경매 증가로 이어지고 있습니다. 주말에는 유동인구가 감소하여 더욱 한산해지는 경향을 보입니다.

4.2. 주변 시설

본 물건 인근에는 빛가람동행정복지센터, 빛가람호수공원, 빛가람전망대, 복합문화체육센터, 빛가람꿈자람센터, 시립도서관 등 공공 및 문화 시설이 위치하고 있습니다. 이러한 시설들은 지역 주민들의 생활 편의를 제공하지만, 전반적인 상권 활성화에는 아직 한계가 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링쿨러, 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: original data] 특히 지하 주차장에는 54대의 차량을 주차할 수 있는 공간이 마련되어 있어 주차 편의성이 높습니다. [cite: JSON data]

5.2. 정주 여건

나주 빛가람 혁신도시의 정주 여건 만족도는 전국 혁신도시 중 낮은 편으로, 교육, 의료, 여가 등 주요 항목에서 전국 평균을 밑도는 것으로 조사되었습니다. 이는 가족 단위 이주민 유입에 제한적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 상가 공실률

빛가람 혁신 도시의 전반적인 높은 상가 공실률은 본 물건의 임대 수익 창출에 상당한 위험 요인이 될 수 있습니다. 임차인 확보 및 공실 기간 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 채권 총액 대비 낮은 감정가

등기부상 채권 총액(약 2억 7,900만원)이 감정가(약 1억 150만원)보다 현저히 높아, 경매 진행 시 채권 회수에 난항이 예상됩니다. 이는 낙찰가에도 영향을 미칠 수 있으며, 채권자들의 적극적인 입찰 참여 또는 저가 낙찰 가능성을 시사합니다.

6.3. 지역 상권의 불안정성

과도한 상업용지 공급으로 인한 상권 침체 및 일부 소상공인의 경영난 심화는 본 상가의 장기적인 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며 건물 내 각종 설비가 잘 갖추어져 있습니다. [cite: original data] 또한, 지하주차장 확보 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

그러나 나주 혁신도시 전체가 겪고 있는 심각한 상가 공실 문제와 상권 침체는 본 물건의 투자 가치에 중대한 리스크로 작용합니다. 높은 채권 총액 대비 낮은 감정가는 입찰자들에게 기회가 될 수도 있지만, 동시에 채권자들의 재정 건전성 및 경매 과정의 복잡성을 내포하고 있습니다. 현재 공실 상태이므로 즉시 활용이 가능하나, 임대 수익을 기대하기까지는 상당한 시간과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 나주 혁신도시 상업지구 중심부에 위치하여 잠재적 수요가 존재합니다.

* 교통 및 접근성: 간선도로 인접 및 버스 정류장 근접으로 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 건물 자체 시설: 철근콘크리트 구조의 건물로 내구성이 견고하며, 주차 공간 확보 등 기본 시설이 충족되어 있습니다.

* 공실의 기회: 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 또는 자가 사용 시 즉시 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 나주 혁신도시 상권의 심각한 공실률과 전반적인 상권 침체 상황을 감안할 때, 시세 및 임대 수익률을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 특히, 감정가 대비 현저히 높은 채권 총액은 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로 해당 금액은 고려하지 않습니다. 일반적인 상가 경매 물건의 경우, 감정가 대비 60~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 높은 공실률과 상권 침체 상황을 고려할 때, 이보다 더 낮은 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 상가들의 실거래가 및 임대 시세, 예상 공실 기간, 리모델링 필요성 등을 종합적으로 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

[참고]

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시장 조사를 통해 정확성을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.