나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32891 [1] 광주광역시 서구 치평동 1222-2 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 치평동 소재 '광주가정법원' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무시설 등이 주를 이루는 중심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시내 간선도로 인근으로 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

기호가,나)
철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층 지상7층 건물내 제7층 제701호, 제702호로서,
외벽 : 돌붙임, 드라이비트, 강화유리 등
내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등
바닥 : 타일, 데코타일 등
창호 : 강화유리 및 새시창호 등임.

이용상태

기호가)공부상 용도는 일반음식점 및 유흥주점이며, 마사지(골든타이아로마)시설로 이용중임.
기호나)공부상 용도는 일반음식점으로 기호(가)와 함께 마사지(골든타이아로마)시설의 일부
(화장실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 주차설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 상업용건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 10미터, 15미터 정도의 아스팔트포장도로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-목록1. 공부상 용도는 일반음식점 및 유흥주점이며, 마사지(골든타이아로마)시설로 이용중임.
-목록2. 공부상 용도는 일반음식점으로 목록1.과 함께 마사지(골든타이아로마)시설의 일부(화장실 등)로 이용중임.
-현황조사서에 의하면 소유자 홍근식이 골든타이아로마로 701호 702호 호수구분없이 사용중이라고 함.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경32891 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1222-2, 7층 701호 (지구빌딩)

용도: 근린상가 (공부상 일반음식점 및 유흥주점, 현황 마사지(골든타이아로마) 시설로 이용중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 263,000,000원

토지면적: 37.79㎡ (약 11.43평)

건물면적: 138.70㎡ (약 41.96평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각 물건입니다.

* 701호는 공부상 일반음식점 및 유흥주점이나, 마사지(골든타이아로마) 시설로 이용 중입니다.

* 702호는 공부상 일반음식점이나, 701호와 함께 마사지 시설의 일부(화장실 등)로 이용 중입니다.

* 현황조사서에 따르면 소유자 홍근식이 701호와 702호를 호수 구분 없이 '골든타이아로마'로 사용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 치평동에 소재하며, '광주가정법원' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업용 및 업무시설이 밀집한 중심상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로와 인접하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 도보 3분 거리에 버스정류장이 있으며, 지하철역까지는 도보 약 16분~20분 정도 소요됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재했으나, 말소기준권리인 을12 (근저당, 광주비아농업협동조합, 2022-10-28, 168,000,000원)에 의해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 최선순위 임차인이 존재하지만, 해당 임차인의 보증금 및 차임 내역이 '0원'으로 기재되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 추정됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 광주비아농업협동조합의 근저당 (을12)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황 분석

3.3. 1.대항력 있는 임차인

* 변한승

전입일자(사업일자): 2021-11-17

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 대항력 있음

* 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 계약 관계 및 실제 점유 현황에 대한 확인이 필요합니다.

* 주식회사한신산업, 김동민

전입일자(사업일자): 2021-06-24

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 대항력 있음

* 해당 임차인 역시 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 사업 운영 현황 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

3.3. 2.대항력 없는 임차인

* 김봉수

전입일자(사업일자): 2025-02-03

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 대항력 없음

* 주식회사파인즈홀딩스, 윤완중

전입일자(사업일자): 2023-07-21

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 대항력 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 서구 치평동 일대는 상무지구 내 중심상업지역으로, 광주광역시청, 김대중컨벤션센터 등이 인접하여 업무 및 상업 기능이 발달한 지역입니다. 금융기관, 병원, 대형마트 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 인근 시설 현황

주변에는 광주가정법원, 광주광역시청, 김대중컨벤션센터 등이 위치하며, 세정아울렛, 이마트, 롯데마트 등 쇼핑 시설 접근성도 좋습니다. 다수의 아파트 단지와 오피스텔 등이 배후 수요를 형성하고 있습니다.

4.3. 업종 적합성

현재 마사지 시설로 이용 중이며, 공부상 용도와 현황이 일치하지 않는 부분이 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 기존 업종(마사지, 뷰티 관련) 또는 일반음식점, 유흥주점 등 상가로서의 활용이 가능합니다. 상무지구 내 유동인구 및 배후 수요를 고려할 때, 상업시설로서의 잠재력은 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 쇼핑 시설(세정아울렛, 이마트, 롯데마트), 금융기관(한국은행, KB국민은행 등), 관공서(광주광역시청, 서부경찰서) 등이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다. 또한, 평화공원 등 녹지 공간도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

두 명의 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 다르며, 실제 계약 내용, 보증금 반환 채무의 유무, 특수 관계 등을 철저히 파악해야 합니다. 임차인과의 법적 분쟁 또는 예상치 못한 명도 비용 발생 가능성이 존재합니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

본건은 공부상 용도가 일반음식점 및 유흥주점이나, 마사지 시설로 이용 중입니다. 또한, 소유자가 701호와 702호를 구분 없이 사용하고 있어, 실제 명도 시점이나 이후의 건물 활용에 있어 공부상 용도와 현황 간의 차이로 인한 행정적 제약이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

여러 건의 근저당, 가압류, 압류가 경합되어 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 말소기준권리를 명확히 파악하고, 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 철저히 구분해야 합니다. (단, 본 건의 경우 등기부상 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.)

6.4. 법적 제한사항

토지이용계획 상 비행안전제6구역(전술) 및 건축법상 최고높이 제한 지역에 해당합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 광주광역시 상무지구 내 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

* 감정가 대비 인근 시세 비교를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각으로, 건물과 토지를 일체로 활용할 수 있습니다.

* 주변 상권이 발달해 있어 다양한 업종으로의 전환 및 재활용이 용이합니다.

7.2. 물건 약점

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어 예상치 못한 명도 리스크가 있습니다.

* 공부상 용도와 현황의 불일치로 인한 행정적 제약 가능성이 있습니다.

* 701호와 702호를 소유자가 통합하여 사용 중이므로, 명도 시 해당 부분의 정리 및 확인이 필요합니다.

7.3. 시장 전망

상무지구는 광주의 주요 상업 및 업무 중심지로, 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성을 유지하고 있습니다. 특히 중심상업지역에 위치한 본건은 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

본 건의 감정가(263,000,000원) 대비 주변 상업시설의 시세 비교 분석이 필요합니다. 상무지구 내 우수한 입지를 고려할 때, 낙찰가율 및 시세 조사를 통해 투자 가치를 재평가할 수 있습니다.

8.2. 활용 가능성

현재 마사지 시설로 이용 중인 점, 공부상 일반음식점 및 유흥주점 용도를 고려할 때, 기존 사업의 연장 또는 새로운 상업 시설(뷰티, 음식점, 서비스업 등)로의 전환이 가능합니다. 소유자가 통합 사용 중인 점을 감안하여, 넓은 공간 활용 또한 용이합니다.

8.3. 경매 절차상 이점

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 권리 분석상 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가는 감정가, 최근 주변 시세, 임차인 현황(특히 대항력 있는 임차인 2명에 대한 명도 비용 및 법적 리스크), 건물의 현 상태 및 활용 가능성, 그리고 예상 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 대항력 있는 임차인 2명 (변한승, 주식회사한신산업/김동민)이 있으나 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상 비용(이사비, 협의금 등)을 최소 1,000만원~3,000만원 이상으로 책정해야 할 수 있습니다. 또한, 공부상 용도와 현황의 불일치, 소유자의 통합 사용 등 명도 관련 추가적인 확인 및 조치가 필요합니다.

총 등기부채권액은 248,730,936원이며, 감정가는 263,000,000원입니다.

9.2. 최종 제안가

상기 분석을 종합하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

190,000,000원 ~ 230,000,000원

* 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 그리고 본건에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

* 특히 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 결과가 입찰가 결정에 매우 중요한 영향을 미칠 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.