나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3331 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 960-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '서광초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 빌라,아파트 등의 기존 주택지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 <지적 및 건물개황도>, <사진용지>와 같이 제시외 건물 ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브즙 평가건 2층(현, 슬래브 위 강판무늬기와지붕)건물로서,
외벽 - 돌붙임 및 벽돌치장쌓기, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감
내벽 - 벽지, 타일 등 마감
창호 - 샷시창호임.

이용상태

1, 2층 동일하게 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기시설, 위생설비, 급배수설비 등과 기타 부대설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 <지적 및 건물개황도>, <사진용지>와 같이 제시외건물 ㄱ~ㅁ이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 정확한 지적경계 구분을 위해서는 측량을 요함
- 목록2.는 공부상 '시멘벽돌조 스라브즙지붕'이나 현황은 '슬래브 위 강판기와무늬지붕'임
- 목록2.의 2층은 현황조사서상 '공실'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경3331 (1) 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호: 광주지방법원 2025타경3331 (1)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 960-24 (신주소: 광주광역시 서구 상무대로935번길 18-5)

용도: 단독주택

감정가: 297,577,140원

토지면적: 114.60㎡ (약 34.66평)

건물면적: 96.03㎡ (약 29.05평)

건물 제시외면적: 34.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '서광초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 빌라, 아파트 등이 혼재된 기존 주택지대로서 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 교통사정은 보통 수준입니다.

토지는 정방형의 평지로 단독주택으로 이용 중이며, 남측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각물건은 토지와 건물 일괄매각이며, 공부상 면적 외 제시외 건물 34.10㎡도 포함하여 매각됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 6월 18일 접수된 조규봉의 가압류(금 58,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리인 가압류 및 강제경매개시결정(2025타경3331)은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 쌍촌동은 서광초등학교를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 교육시설 접근이 용이합니다.

주변으로 단독주택 및 공동주택(빌라, 아파트)이 혼재되어 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

제공된 최근 매매/전월세 정보는 연립다세대 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 유형이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

다만, 지역 내 주택 가격 수준을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

- 2026년 4월 22일 거래된 1987년식 연립다세대(51.57㎡): 6,000만원

- 2024년 8월 2일 거래된 2004년식 다세대(24.44㎡): 2,300만원

본건은 단독주택으로서의 희소성과 토지 가치를 고려해야 하며, 제공된 소형 다세대 주택 거래 사례와 직접 비교하기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

서광초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 생활에 필요한 각종 편의시설 접근이 편리합니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장 및 자가용 이용을 위한 간선도로 접근성이 보통 수준입니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오 시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 토지/건물 일괄매각 대상에 7개의 제시외 건물(총 34.10㎡)이 포함되어 있습니다. 이에 대한 정확한 현황 파악 및 합법적인 처리 방안 수립이 필요하며, 경우에 따라 철거 비용 등이 발생할 수 있습니다.

* 건물 현황 차이: 공부상 지붕 재질과 현황 재질(슬래브 위 강판기와무늬지붕)에 차이가 있습니다. 경미한 사항으로 판단되나, 향후 공부와의 차이로 인한 관리상의 불편이 발생할 수 있습니다.

* 2층 공실: 건물 2층이 현황조사상 공실 상태로 조사되었습니다. 공실로 인한 잠재적 수리 비용 발생 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 지적경계 확인: 정확한 지적경계 구분을 위해 측량이 필요하며, 경계 분쟁 가능성을 사전에 인지해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상이라는 점은 현장 방문 시 반드시 확인하여, 미확인된 임차인의 존재 및 보증금, 월세 등 세부 사항을 파악해야 합니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 상황 확인 필수)

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동의 주거 밀집 지역 내 단독주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

다만, 제시외 건물 존재, 공부와의 현황 차이, 2층 공실 상태 등 현장 확인 및 추가 조사가 필수적이며, 이를 통해 건물 상태와 실제 가치를 정확히 평가해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가는 합리적으로 판단되나, 본건 단독주택의 가치는 토지 가치와 건물 상태, 제시외 건물 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 서광초등학교 인근의 조용한 주거 환경은 안정적인 거주 수요를 뒷받침합니다.

* 단독주택으로서의 희소성: 아파트와 빌라 위주의 지역에서 단독주택은 희소 가치를 지닐 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 114.60㎡의 토지를 보유하고 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,577,140원입니다.

주변 유사 단독주택의 실거래가, 건물의 상태, 제시외 건물의 처리 방안, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 연립/다세대 주택의 비교 사례는 본건 단독주택의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

현 시세 및 본건의 가치를 고려했을 때, 감정가의 80%~100% 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 약 238,061,711원 (감정가의 80%)

* 적정가 고려: 약 267,819,426원 (감정가의 90%)

* 목표가 범위: 약 267,819,426원 ~ 297,577,140원 (감정가의 90% ~ 100%)

최종 입찰가는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 시세를 면밀히 조사한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.