나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32911 [1] 전라남도 담양군 무정면 평지리 593-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 무정면 평지리 소재 '고정마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지 등이 소재하는 지방도 주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 완경사 부정형의 토지이고 건축허가를 득하고 건축중인 토지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

- 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 ‘사진용지’ 및 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 답, 과수원이나 현황 건축허가를 득하고 건축중인 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 매각 포함
목록1,2.각 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(사실조회회신 참조)
지상에 이동 및 철거가 용이한 비닐하우스, 컨테이너 및 이동식 화장실, 목록 2 지상에 소재하는 제시외 구조물은 매각에서 각 제외함.
공부상 지목이 답, 과수원이나 현황 건축허가를 득하고 건축중인 토지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경32911 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 전라남도 담양군 무정면 평지리 593-1입니다.

해당 토지는 용도상 과수원으로 등재되어 있으나, 현재는 건축 허가를 득하고 건축 중인 상태입니다.

감정가는 422,124,000원입니다.

토지 면적은 총 3052.00㎡ (약 923.23평)이며, 건물 면적은 0.00㎡로 표시되어 있습니다.

건물 제시외 면적은 1.00㎡이나, 본 매각에서는 제외되는 부분입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 토지 및 건물 면적 상세

토지 면적: 3052.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 1.00㎡ (매각 제외)

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 농지취득자격증명이 필요한 물건입니다. (목록1,2 각 농지취득자격증명 필요, 미제출 시 보증금 미반환)

공동담보 물건이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

법정지상권 성립 여지가 있습니다.

일괄매각으로 진행되며, 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.

이동 및 철거가 용이한 비닐하우스, 컨테이너, 이동식 화장실 및 목록 2 지상의 제시외 구조물은 매각에서 제외됩니다.

공부상 지목은 답, 과수원이지만 현황은 건축 허가를 득하고 건축 중인 토지입니다.

원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (사실조회회신 참조)

1.4. 감정평가서 요약

토지감정요항표에 따르면 본건은 전라남도 담양군 무정면 평지리 소재 '고정마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지 등이 소재하는 지방도 주변 농경지대입니다.

차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.

토지는 2필지 일단의 완경사 부정형 토지이며, 현재 건축 허가를 득하고 건축 중인 상태입니다.

북측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 기호(1) 및 (2) 모두 계획관리지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 기호(1)은 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)로도 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 담양군 무정면 평지리, '고정마을' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 논과 밭으로 이루어진 농경지대가 주를 이루며, 지방도변에 위치해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 본건까지의 직접적인 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 북측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 대한 가능성이 있습니다.

다만, 모든 가축에 대한 사육이 제한되는 가축사육제한구역에 해당하며, 300m 이내 지역 역시 가축 사육이 제한됩니다.

기호(1) 토지는 건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 최초 소유권 이전은 2017년 1월 12일 최웅진에게 이루어졌습니다.

이후 이상종(2020년 7월 23일), 이원재(2021년 3월 8일) 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

말소기준권리는 2023년 6월 28일에 접수된 페퍼저축은행의 가압류(금 28,444,523원)입니다.

그 외 엔에치농협캐피탈주식회사의 가압류(2023년 7월 12일, 금 29,868,322원)가 존재했었습니다.

을구에는 최상육(2024년 6월 11일, 금 90,000,000원) 및 최상중(2024년 6월 11일, 금 130,000,000원)의 근저당권이 있었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

본 경매는 주식회사더블유솔루션대부의 강제경매(2025년 5월 27일, 5번 가압류의 본압류로의 이행)로 인해 진행됩니다.

등기부채권 총액은 278,312,845원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

특히, 목록 2 토지 지상에 매각 대상이 아닌 건물이 소재하고 있어 법정지상권이 성립될 여지가 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

이는 현장에 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없어 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 담양군 무정면의 농경지대에 위치하고 있어, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다.

주변 환경은 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

4.2. 개발 잠재력

토지는 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등을 통한 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

현재 건축 허가를 득하고 건축 중이라는 점은 이러한 개발 의지를 반영합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 무정면 평지리는 농촌 지역으로, 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동 거리에 있는 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

'고정마을' 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 있으나, 생활 편의시설 이용을 위해서는 자가용이 필수적일 수 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

다만, 지역 특성상 농경지대가 주를 이루므로, 인근에 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 발급 의무

본건은 농지이므로, 낙찰자는 관할 시군구에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

목록 2 토지 지상에 매각 대상이 아닌 건물이 존재하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요소이므로, 권리 분석 시 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 건축 중인 토지의 현황

공부상 지목은 과수원이지만, 현황 건축이 진행 중이라는 점은 차후 건축법규 준수 여부, 건축물의 상태, 건축주와의 관계 등을 추가적으로 확인할 필요가 있음을 시사합니다.

6.4. 원상회복 의무

과거의 이용 상태에 따라 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.5. 매각 제외 물건의 정리

매각에서 제외되는 비닐하우스, 컨테이너, 이동식 화장실 등의 제시외 물건은 낙찰자가 직접 처리해야 할 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 계획관리지역에 속한 토지로, 건축 허가를 득하고 건축 중이라는 점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 특히 법정지상권 성립 가능성은 투자 시 가장 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

또한, 공부상 지목과 현황의 차이, 원상회복 가능성 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

따라서, 법정지상권 관련 법률 검토 및 현장 답사를 통한 건축물의 실질적인 현황 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 등을 통한 개발 가능성이 있습니다.

현재 건축이 진행 중이라는 점은 토지 활용 의지를 보여줍니다.

8.2. 입지

담양군 농촌 지역 내 지방도 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

8.3. 농지 활용

과수원이라는 용도와 농지 취득 자격 증명을 통해 농업 경영과의 연계 가능성도 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 앞서 언급된 각종 리스크 요소(법정지상권, 농지취득자격증명, 원상회복 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히 법정지상권 성립 여부 및 그 범위에 따라 토지 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 법률 전문가와의 상담을 통해 위험 요소를 충분히 파악하신 후, 본인만의 합리적인 예상가격을 설정하시기 바랍니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이 부분은 예상 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

정확한 시세 조사와 함께 권리 분석 내용을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.