나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32889 [1] 광주광역시 서구 치평동 1218 상무리채1 7층728호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 '롯데마트' 북서측 인근에 위치하는 상무리채1 제7층
제728호로서, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 대중교통편인 시내버스승강장이 인근에 위치하고 있어 제반
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제7층 제728호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅, 석재 등.
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15m 및 북측으로 노폭 약 25m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책
구역 제3종구역(2021-12-29)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 요약 정보에 따른 경매 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32889 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 치평동 1218 상무리채1 7층728호 (도로명주소: 광주광역시 서구 시청로 71, 7층728호)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 67,000,000원

* 토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

* 건물면적: 20.08㎡ (약 6.07평) - 전용면적 기준 (분양면적 정보 별도 없음)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 서구 치평동에 위치하며, 주변 환경 및 교통, 토지 이용 계획 등은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 '롯데마트' 북서측 인근에 위치하는 상무리채1 제7층 제728호입니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건이 속한 토지는 장방형의 토지로, 현재 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 동측으로 노폭 약 15m, 북측으로 노폭 약 25m의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물등기사항전부증명서, 건축물대장 등 공부와 현황 간에 별다른 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부 요약 및 임차인 현황을 바탕으로 권리관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 본 경매 절차의 말소기준권리는 2025년 5월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경32889)입니다.

* 선순위 임차권: 본건에는 임차인 김 씨가 거주 중이며, 보증금 62,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 2022년 10월 7일, 확정일자 2022년 9월 23일로 대항력을 갖추고 있습니다. 등기부등본 상 주택임차권(을3)으로 등기되어 있으며, 권리금액은 62,000,000원입니다. 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 임차인의 보증금 62,000,000원은 매수인이 인수하는 권리입니다.)

* 소유권 이전: 소유권은 신장 씨로부터 박정자 씨에게 2020년 8월 11일 매매로 이전되었습니다.

* 기타 권리: 본건 등기부상 을구 3번 주택임차권(김 )은 인수되며, 갑구 5번 강제경매(주택도시보증공사)는 말소됩니다. 현재까지 파악된 등기부채권 총액은 62,000,000원(임차보증금) + 64,027,324원(강제경매) = 126,027,324원입니다. (단, 이 총액은 말소기준권리 이전의 모든 채권을 합산한 것이며, 실제 배당 순위에 따라 변동될 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

본건 주변의 상권은 다음과 같은 특징을 가집니다.

* 주변 개발 현황: 본건이 위치한 치평동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 상가 건물 등이 복합적으로 개발된 지역입니다. '롯데마트'가 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 업종 분포: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 상업시설 및 서비스 시설을 이용할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황 및 내부 설비 정보는 다음과 같습니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트 구조 평슬래브 지붕의 15층 건물 중 제7층 제728호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재로 마감되었으며, 창호는 새시 창호입니다.

* 이용상태: 현재 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 투자 시 고려해야 할 주요 리스크는 다음과 같습니다.

* 선순위 임차권 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 62,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 부담해야 합니다. 임차인은 2022년에 전입하여 현재까지 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 채무 총액: 말소기준권리보다 선순위인 임차권(62,000,000원) 및 말소기준권리인 강제경매 채권(64,027,324원)을 합산하면 총 126,027,324원의 채무가 존재합니다. 이는 감정가 67,000,000원을 크게 상회하는 금액으로, 경매 진행 시 낙찰가율 및 배당 순위에 따라 채권 회수에 변동이 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 전반적인 부동산 시장 침체 또는 지역 내 수급 변화에 따라 향후 자산 가치 변동의 위험이 존재할 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사로는 특별한 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 광주광역시 서구 치평동 상무리채1 7층728호는 편리한 교통과 주변 생활 기반 시설을 갖춘 도시형생활주택입니다. 그러나 62,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이로 인해 매수인의 실질적인 초기 투자 비용 부담이 커질 수 있으며, 임차인과의 관계 설정 및 보증금 회수 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다. 감정가 67,000,000원 대비 인수해야 할 임차 보증금이 상당 부분을 차지하므로, 매우 낮은 금액으로 입찰해야 수익성을 확보할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

본건 투자를 고려할 만한 몇 가지 포인트는 다음과 같습니다.

* 입지: 광주광역시 서구의 중심 상업 지역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 저가 매수의 기회: 선순위 임차권 인수 부담으로 인해 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다. 이는 향후 시세 상승 또는 임대 수익 창출 시 높은 수익률로 이어질 수 있습니다. (단, 임차인 명도 및 보증금 관련 위험 충분히 고려 필요)

* 잠재적 가치: 도시형생활주택 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 67,000,000원과 인수해야 할 임차보증금 62,000,000원, 그리고 본 물건의 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

본건은 감정가 대비 인수해야 할 임차 보증금이 약 92.5%에 달하여, 매수인이 부담해야 할 실질적인 투자금액(입찰가)이 매우 적은 상황입니다. 따라서 투자 수익성을 확보하기 위해서는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰이 필요합니다.

최근 주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 '상무리채1' 오피스텔/도시형생활주택이 7,000만원 ~ 8,000만원 수준에서 거래되거나 시세가 형성되어 있음을 확인하였습니다. 감정가 6,700만원은 시장가 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 6,200만원의 선순위 임차 보증금 인수 부담이 크기 때문에, 매수인의 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금 - 경매 배당금) 대비 수익률을 고려해야 합니다.

수익성을 확보하기 위한 보수적인 접근을 통해, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

이는 감정가(67,000,000원) 대비 약 16% ~ 32% 할인된 수준입니다. 매수인이 입찰가 외에 62,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 총 부담액이 상당할 수 있습니다. 따라서 입찰 희망가는 본건의 잠재적 임대 수익률, 명도 가능성, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 임차인과의 협상 가능성, 실제 명도 비용 등을 반드시 추가로 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.