나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21442 [1] 경상남도 거제시 거제면 법동리 976-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 법동리 소재 '법동마을' 내에 위치하며, 주위는 농촌 마을지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 완경사의 '전'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 약 3m폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21442 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 거제시 거제면 법동리 976-3

용도: 답

감정가: 182,226,000원

토지 면적: 1506.00㎡ (약 455.3평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 특이사항

농지취득자격증명 필수 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 법동리 '법동마을' 내에 위치하고 있으며, 주위는 농촌 마을이 형성되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북동측 약 3m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행에 지장이 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권: 1981년 곽종임 등기, 2014년 구영민에게 소유권 이전(매매)되었습니다.

* 말소기준권리: 2018년 9월 28일 농협은행주식회사의 근저당권(114,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매개시결정: 2025년 5월 28일 농협은행의 임의경매개시결정(91,502,086원)으로 본 경매가 진행 중입니다.

* 총 등기부채권액: 114,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항 (권리분석 관련)

본 물건은 토지 매각 대상이며, 토지등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 거제면 법동리 일대는 전형적인 농촌 마을 지역으로, 상업 시설보다는 농업 활동이 주를 이루는 배후지 성격을 가집니다. 지역 주민들의 생활 편의를 위한 소규모 편의시설은 존재할 수 있으나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

농촌 마을 지역 특성상 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 다만, 거제면 소재지의 중심지나 시내권과는 다소 거리가 있을 수 있어, 대형 편의시설이나 문화시설 이용에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

가장 중요한 리스크 요인으로, 본 물건은 농지이므로 낙찰 후 관할 시군구에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지적 경계 불분명

감정평가서상 '본건 토지는 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명한바, 정확한 지적 경계는 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.'라고 명시되어 있습니다. 향후 토지 이용 및 개발 시 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량 비용이 추가로 발생할 수 있으며, 이로 인한 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 복합 토지이용계획

본 토지는 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역 등 다양한 용도지구에 걸쳐 있어, 향후 토지 이용 시 여러 법규의 적용을 받을 수 있으며 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 법동리 소재 농촌 마을 내 답(전으로 이용 중) 토지입니다. 농지로서의 가치와 함께 자연환경보전지역 등 여러 규제가 복합적으로 작용하는 토지입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지적 경계 확인에 대한 주의가 요구됩니다. 권리관계는 매우 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 가치

본건은 농업 활동을 위한 토지로서, 농업 생산성 또는 농지 소유의 목적을 가진 투자자에게 적합합니다.

8.2. 거제도 내 위치

거제도는 관광 명소와 해양 레저 활동으로 유명한 지역으로, 지역 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리 관계

등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 비교, 토지 이용 계획 및 제약 조건, 그리고 농지취득자격증명 취득 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 감정가는 182,226,000원입니다.

최근 유사 물건의 실거래가 정보를 참조한 결과, 거제면 법동리 일대 답의 경우 평당 가격대가 상이한 사례가 확인되었습니다 (예: 2026년 3월 거래된 540평 답 1억 809만원, 평당 약 20만원). 본 물건의 감정가는 평당 약 40만원 수준으로, 감정가와 시장 시세 간의 간극을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 및 조사된 시장 상황을 바탕으로 적정 입찰가를 결정하시면 됩니다. 정확한 시장 가치 산정 및 입찰 전략 수립을 위해서는 별도의 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.