나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30859 [1] 경상남도 산청군 산청읍 내리 산16-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 산청군 산청읍 내리 소재 '성심원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
전원주택, 펜션, 농경지 및 임야 등으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1),2): 완경사지내 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용 중입니다

인접 도로상태

대상물건 1) 동측으로 약 4미터 시멘트 포장도로와 접합니다.
대상물건 2) 지적도상 맹지이나 , 인접필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 1),2):
농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 및 주민지원 등에 관한 법률>, 보전산지
<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-
11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""의 '그밖의 사항란'을 참고 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2] 지적도상 맹지임.
-인접필지와 명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 산청군 산청읍 내리 소재 '성심원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 전원주택, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

대상 물건까지 소형 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

인접 도로 상태는 다음과 같습니다.

* 목록: 동측으로 약 4미터 시멘트 포장도로와 접합니다.

* 목록: 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 경진종합개발주식회사 (1998-12-09)

* 소유권이전: 이광근 (2013-12-23, 매매)

* 근저당권: 동고성농업협동조합 (2013-12-30, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 동고성농업협동조합 (2013-12-30)

* 임의경매: 동고성농업협동조합 (2025-05-16, 208,302,081원)

말소기준권리는 2013년 12월 30일 접수된 동고성농업협동조합의 근저당권(을15)입니다. 따라서 해당 권리 및 그 이후에 등기된 모든 권리(을16, 갑9 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재와 등기부요약상 지상권(을16)이 '말소'로 기재된 점에 있어 확인이 필요합니다. 통상적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으나, 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성도 있으므로, 현장 조사를 통해 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 임야로, 주변은 전원주택, 펜션, 농경지가 혼재된 농림지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 특정 상권이 형성되어 있지는 않으며, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 산청군 산청읍 옥산리 일대에 축산폐수처리장, 퇴비화 공장, 하수종말처리장 등이 집적된 '혐오시설 밸리'가 조성될 계획이 있는 점은 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건 인근에는 '성심원'이라는 대규모 복지 시설이 위치하고 있습니다. 성심원은 한센인 정착촌으로 시작하여 현재는 중증 장애인도 함께 거주하는 시설로, 오랜 역사와 규모를 자랑합니다.

산청군 지역은 지리산국립공원과 연계된 아름다운 자연환경을 자랑하며, 계곡, 산림 리조트, 민박 등 다양한 관광 및 숙박 시설이 발달해 있습니다.

그러나 과거 산청군에서는 생활폐기물 불법 매립 의혹, 폐축사 방치, 쓰레기 소각장 운영 문제 등 환경 관련 이슈가 발생한 바 있으며, 최근에는 집중호우로 인한 산사태 복구 작업이 진행 중인 지역도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 목록는 지적도상 맹지로, 접근로 확보를 위한 별도의 조치나 인접 토지와의 협의가 필요합니다.

* 경계 불확실성: 인접 필지와 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 필요합니다.

* 교통 불편: 소형 차량 접근은 가능하나 전반적인 교통 사정이 다소 불편합니다.

* 개발 제한: 농림지역, 보전관리지역, 보전산지 등 다양한 용도지역 및 공익적 제한으로 인해 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 환경 관련 이슈: 과거 폐기물 불법 매립, 폐축사 방치 등의 사례가 있었던 점과 현재도 산사태 복구 작업이 진행 중인 점 등은 주변 환경 및 잠재적 위험 요소를 고려하게 합니다.

* 미상 임대관계: 임대 관계가 미상으로, 별도의 점유자 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 산청군에 소재한 넓은 면적의 임야로, 감정가는 2억 8천만 원대입니다. 맹지 및 경계 불확실성, 다수의 개발 제한, 교통 불편 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 주변에 대규모 복지시설이 위치하고 있으나, 과거 환경 관련 이슈 발생 이력이 있고 산사태 복구 작업이 진행 중인 점을 감안할 때, 향후 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 신중한 접근이 필요합니다. 말소기준권리보다 선순위인 지상권의 말소 여부에 대한 등기부등본과 물건명세서 간의 상이한 기재도 확인이 요구되는 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지: 9,015㎡의 넓은 면적을 활용한 산림 경영, 친환경 사업 부지, 또는 장기적인 투자 목적으로 접근할 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 주변의 자연 경관을 활용한 전원생활, 주말 농장, 또는 소규모 펜션 부지 등으로의 잠재적 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 물건은 맹지, 경계 불확실성, 다수의 개발 제한, 환경 이슈 등의 리스크를 내포하고 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 인접 토지와의 협의 가능성, 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 282,420,000원을 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.