나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30858 [1] 경상남도 하동군 화개면 덕은리 200-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개변 덕은리 소재 '중기마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 주택, 농경지 등으로 형성된 국도변 농촌취락지대임.

교통상황

본건까지 중소형 차량 출입이 가능하며, 국도 인근에 위치하나 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 2필 일단의 사다리형의 토지로서 공업용건부지로 이용중임.
기호(4) 현황 '도로'임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 공장설립제한지역(2020-03-31)(공장설립제한지역)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(3) 공부상 지목이 '도로'이나 현황은 '잡종지', 기호(4)는 공부상 지목이 '잡종지'이나 현황은 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현대 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서,
사용승인일: 1996.12.07.
외벽: 전돌붙임 및 모르타르위 페인트마감,
내벽: 모르타르위 페인트, 벽지마감, 타일마감 등
바닥: 에폭시마감 및 타일, 장판마감 등
창호: 알미늄새시창임.

이용상태

기호(2) 공장 및 전시실, 판매장 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적및건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 기호(ㄱ) 및 제시외수목(정원수 등)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목[감정서상 ㄱ,a] 매각 포함
-[목록1, 3] 일단지이며 접도구역 저촉 감안 평가함
-[목록3] 공부상 지목이 '도로'이나 현황 '잡종지'이며, [목록4] 공부상 지목이 '잡종지'이나 현황'도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30858 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO (정보 확인 불가)

* 감정평가서 요약 작성일: 2026-03-13

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 경상남도 하동군 화개면 덕은리 200-1 (새주소: 경상남도 하동군 중터길 85)

* 토지면적: 572.00㎡ (약 173평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 기호(1,3)은 사다리형의 일단지이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(4)는 현황 '도로'입니다.

* 공부상 지목과 현황 지목 차이: 기호(3) 공부상 지목은 '도로'이나 현황 '잡종지'이며, 기호(4)는 공부상 지목이 '잡종지'이나 현황 '도로'입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립제한지역

1.3. 건물 정보

* 건물 용도: 공장 (건축물대장상 일반공장)

* 건물 면적: 400.92㎡ (약 121평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물

* 사용승인일: 1996년 12월 07일

* 건물 제시외 면적: 26.20㎡

* 건물 이용 상태: 공장 및 전시실, 판매장 등으로 이용 중

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 317,044,880원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각 포함 사항: 제시외 건물 및 수목 (감정서상 ㄱ,a)

* 기타 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 하동군 화개면 덕은리 소재 '중기마을' 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 형성된 국도변 농촌취락지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 중소형 차량 출입이 가능합니다.

* 국도 인근에 위치하나, 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 남서측으로 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시권리

* 경매 신청 채권자: 주OOOOOOO (정확한 정보 확인 불가)

* 경매개시결정 등기: 2025-05-15, 권리자: 경남은행, 채권액: 137,517,017원 (창원지방법원 진주지원 2025타경30858)

* 등기부채권 총액: 361,735,719원

3.2. 등기부 주요 현황

* 말소기준권리: 을9, 2023-04-28, 경남은행 근저당, 금120,000,000원

* 소유권 이전: 강정남 (1998-09-24), 하서룡 (2020-04-22, 증여)

* 근저당: 경남은행 (2023-04-28, 120,000,000원), 경남은행 (2023-10-25, 33,600,000원)

* 가압류: 삼성카드, 경남신용보증재단, 제이비우리캐피탈, 경남은행, 화개악양농업협동조합, 소상공인시장진흥공단 (2024-10-23 ~ 2025-04-07)

* 압류: 하동군 (2026-03-25)

3.3. 인수되는 권리

* 본 경매는 임의경매로, 말소기준권리(2023-04-28, 경남은행 근저당)보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

* 따라서, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 법원의 최종 결정에 따릅니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임대 관계는 미상입니다.

* 보증금 액수가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. (주의 필요)

4. 상권분석

* 본건은 경상남도 하동군 화개면 덕은리에 위치하며, 주변 지역은 농촌취락지대와 농경지가 혼합된 지역입니다.

* 인근에는 화개장터, 쌍계사, 최참판댁, 하동 녹차밭 등 관광 명소가 다수 위치하고 있어 관광객들의 방문이 잦은 지역입니다.

* 지역 경제는 관광 및 농업을 중심으로 형성되어 있으며, 지역 특산품으로는 녹차, 재첩, 매실 등이 있습니다.

* 검색 결과에서 해당 물건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지자체 접경 지역이나 폐기물 처리 시설 인근에 혐오시설이 집결될 수 있다는 일반적인 내용은 있으나, 본 건과 직접적인 관련성은 없어 보입니다.

5. 생활정보

* 본건은 농촌취락지대에 위치하여 조용하고 한적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 차량을 이용하면 국도에 쉽게 접근할 수 있으며, 주변 관광지 및 편의시설로의 이동이 용이합니다.

* 하동군은 차 문화로 유명하며, 녹차밭 체험, 화개장터 방문 등 다양한 문화 및 체험 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 기호(3) 토지는 공부상 지목이 '도로'이나 현황 '잡종지'이며, 기호(4) 토지는 공부상 지목이 '잡종지'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로, 관련 법규 및 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목

* 제시외 건물 및 수목(감정서상 ㄱ,a)이 매각에 포함됩니다. 이는 추가적인 비용 발생 또는 관리 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립제한지역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 건축에 제약을 가할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

* 임차인의 보증금 및 차임 등 임대관계가 현재 미상으로 확인되었습니다. 이는 예상치 못한 보증금 인수 또는 명도 저항의 가능성을 내포하고 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 화개면에 위치한 공장용 부동산입니다. 공업용 건부지로 이용 중인 토지와 공장 건물로 구성되어 있으며, 감정가는 317,044,880원입니다. 인근에 화개장터 등 관광 명소가 있어 접근성이 양호한 편이나, 계획관리지역, 공장설립제한구역 등의 제한사항이 존재합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점과 공부상 지목과 현황의 차이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 국도변에 위치하며 차량 접근성이 양호한 공장 용지입니다.

* 하동군 지역의 관광 활성화 및 성장 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목이 일괄 매각되어 활용 가능성을 높일 수 있습니다.

* 비교적 오래된 건물이나, 내부 설비(위생, 급배수, 난방)는 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 삼되, 향후 시장 동향, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 임대차 관계 확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 인수할 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되어, 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용 제한 사항과 공부상 지목과의 차이, 제시외 건물 존재 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 최근 실거래가, 향후 사업 계획 등을 면밀히 분석하는 추가적인 컨설팅이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.