나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30860 [1] 경상남도 남해군 남면 당항리 573-7 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

? 본건은 경상남도 남해군 남면 당항리 소재 「남면공설운동장」동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 간선도로변 농경지 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

? 기호(1):자체지반 평탄한 자루형의 토지로서, 현황 창고부지 등으로 이용 중에 있습니다.
? 기호(2):자체지반 평탄한 세로장방형의 토지로서, 현황 창고부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태

? 본건 공히 남동측으로 왕복2차선 지방도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1):농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>

? 기호(3):농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

? 기호(2-1):철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 2층건
(사용승인:199612.16)으로서,
외벽:몰탈위페인팅 마감 등(1층), 벽돌붙임 등(2층)
내벽:몰탈위페인팅 마감 등(1층) 및 벽지바름 등(2층)
바닥:콘크리트 및 타일 붙임 등
창호:섀시창 및 목재 및 알루미늄 섀시 이중창 등의 구조입니다.

? 기호(2-2):철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건(사용승인:1996.12.16)으로서,
외벽:몰탈위페인팅 마감 등
내벽:우레탄품기 위 콘크리트 마감 등

? 기호(2-3):경량철골조 판넬지붕 단층건(사용승인:1996.12.16)으로서,
벽체:샌드위치 판넬 마감 등
바닥:타일붙임 등
창호:섀시창 등의 구조입니다..

? 기호(4):경량철골구조 강판지붕 단층건(사용승인:2008.2.5)으로서,
벽체:샌드위치 판넬 마감 등
창호:섀시창 등의 구조입니다.

이용상태

? 기호(2-1):
1층:창고,숙소,화장실,식당,샤워장 등으로 이용 중입니다.
2층:단독주택
? 기호(2-2):저온창고로 이용 중입니다.
? 기호(2-3):사무실 등으로 이용 중입니다.
? 기호(4):농산물보관창고 등으로 이용 중입니다.

설비내역

? 기호(2-1):위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
? 기호(2-2):방열문 및 냉장설비 등이 갖추어져 있습니다.
? 기호(2-3):위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도에 도시한 바와같이, 부합물 내지 종물로 판단되는 미등재 제시외건물 기호(ㄱ~ㅍ) 및 제시외 물건(기호 a,관정)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

? 기호(2-1) 1층:공부상 공장 및 창고이나, 현황 창고, 숙소, 식당, 화장실 등으로 이용 중입니다.
? 기호(2-2):제시목록상 냉동창고이나, 현황 저온창고 입니다.
? 기호(2-3):공부상 슬래브지붕이나, 현황 판넬지붕 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상'(ㄱ)~(ㅍ)') 및 제시외 물건(감정서상'(a)') 각 매각 포함.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2012-4호 기계기구 1차 초벌기 등 23식(21식 소재불명, 감정평가 외, 감정평가서 참조) 매각 포함.
-정확한 위치 및 경계 확인은 측량을 요함.
-토지 일부가 접도 구역에 저촉되는 바 감안하여 평가함.
-기호 (2-1) 1층 부분은 공부상 공장 및 창고이나 현황은 창고, 숙소, 식당 및 화장실로 이용 중이며 기호 (2-2)건물은 제시 목록상 냉동창고이나 현황은 저온 창고이고 기호(2-3) 건물은 공부상 슬래브지붕이나 현황 판넬지붕임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 진주지원 2025타경30860 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 남면 당항리 573-7

* 용도: 창고시설

* 감정가: 631,066,120원

* 토지면적: 2369.00㎡ (약 716.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1126.39㎡ (약 340.71평)

* 건물 제시외면적: 524.50㎡ (약 158.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 교정공제회

1.2. 건물 세부정보 (JSON 데이터 기반)

* 건물 (2) 표제부: 창고시설 용도로, 철근콘크리트 구조, 2층 건물이며 사용승인일은 1996년 12월 16일입니다. 전체 면적은 961.39㎡입니다.

* 건물 (4) 표제부: 창고시설 용도로, 경량철골구조, 단층 건물이며 사용승인일은 2008년 2월 5일입니다. 전체 면적은 165㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 경상남도 남해군 남면 당항리 소재 「남면공설운동장」 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 간선도로변에 농경지와 소규모 공장 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

* 본 물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 남동측으로는 왕복 2차선 지방도와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 기호(1) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 마을경관관리지역, 농업진흥구역, 접도구역에 해당합니다.

* 기호(3) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 마을경관관리지역, 접도구역에 해당합니다.

* 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 평가 시 감안되었습니다.

2.4. 이용 현황

* 토지: 기호(1)은 자체 지반이 평탄한 자루형 토지로서 현황 창고 부지로 이용 중이며, 기호(2)는 자체 지반이 평탄한 세로장방형 토지로서 현황 창고 부지로 이용 중입니다.

* 건물:

* 기호(2-1) 건물: 1층은 창고, 숙소, 식당, 화장실, 샤워장 등으로 이용 중이며, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.

* 기호(2-2) 건물: 저온 창고로 이용 중입니다.

* 기호(2-3) 건물: 사무실 등으로 이용 중입니다.

* 기호(4) 건물: 농산물 보관 창고 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부채권 총액

* 말소기준권리는 2012년 7월 5일 접수된 한국농수산식품유통공사의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액은 1,150,800,000원입니다.

* 본 경매 물건 외 다른 부동산과 공동 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 강 : 전입일자 2005년 12월 15일, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액이 미상이며 대항력이 있으므로, 인수 금액은 0원으로 표기되어 있으나 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.)

* 농업회사법인주식회사더드림: 배당신고일자 2025년 8월 1일, 보증금 10,000,000원, 차임 6,000,000원, 대항력 없음.

* 영남농산영농조합법인: 전입일자 2004년 3월 17일, 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리 및 사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 상세 정보는 없습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 강 씨와 영남농산영농조합법인이 존재합니다. 이들의 보증금 및 관련 채권은 인수될 수 있습니다.

* 공장 및 광업재단 저당법 관련 기계기구(1차 초벌기 등 23식)가 매각에 포함되나, 일부 소재 불명 및 감정평가 외 물건이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본 물건은 농림지역 내에 위치하며, 주변은 농경지와 소규모 공장들이 혼재된 지역입니다.

* 간선도로변에 위치하고 있어 물류 이동 및 창고 운영에 필요한 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

4.2. 활용 가능성

* 토지는 현재 창고 부지로 이용 중이며, 건물은 창고, 숙소, 식당, 단독주택, 농산물 보관 창고 등 복합적인 용도로 활용되고 있습니다.

* 지역 특성상 농산물 보관 및 지역 산업과 연계된 창고 시설로의 활용 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 본 물건은 남동측으로 왕복 2차선 지방도와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 「남면공설운동장」이 인근에 위치하고 있습니다.

* 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 시설 위주일 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 및 기타 시설

* 건물 중 일부(기호 2-1)는 숙소 및 단독주택으로 이용 중입니다.

* 주변 혐오시설 존재 여부는 현재 제공된 정보만으로는 파악이 어렵습니다. 해당 부분은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

* 대항력 있는 임차인 강 씨의 경우 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있어, 인수 시 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 영남농산영농조합법인 역시 대항력이 있으며 보증금 30,000,000원이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 및 건물 상태

* 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 요구됩니다.

* 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 이용 현황이 공부와 일부 차이가 있습니다 (기호 2-1 1층, 기호 2-2, 기호 2-3).

6.3. 기타 사항

* 매각에 포함되는 기계기구 중 일부 소재 불명 및 감정평가 외 물건이 존재하여, 정확한 상태 파악이 필요합니다.

* 공동담보로 설정된 다른 물건의 권리 관계 및 경매 진행 상황도 파악할 필요가 있습니다.

* 일부 건물에 대한 임대 관계가 미상으로, 추가 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 남면의 농림지역에 위치한 창고시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 간선도로와 접하여 접근성이 양호하며, 현재 창고, 숙소, 식당, 주거 등 복합적인 용도로 활용되고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 강 씨의 경우 보증금 및 차임이 미상으로 인수 금액 발생 가능성을 배제할 수 없어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 토지 일부의 접도구역 저촉, 정확한 경계 확인을 위한 측량 필요성, 공부와 현황의 차이 등 여러 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 창고 시설로서의 접근성: 농림지역 내 위치하나 지방도와 인접하여 물류 이동에 유리한 입지입니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 현재 창고 외 주거, 식당 등으로 이용 중인 건물이 있어 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 지역 산업과의 연계: 남해 지역의 특성을 고려한 농산물 보관 등 지역 기반 산업 시설로서의 활용 가치가 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물을 일괄 취득하여 통합적인 개발 및 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 631,066,120원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금, 토지 및 건물 상태, 법적 제한 사항, 포함된 기계기구의 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 대항력 있는 임차인(강 씨, 영남농산영농조합법인)의 존재는 가장 중요한 변수이며, 특히 강 씨의 미상 보증금 및 차임, 그리고 영남농산영농조합법인의 30,000,000원 보증금과 '인수 보증금 합계 0원' 간의 불일치 여부에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다. 접도구역, 측량 필요성 등 행정적, 물리적 리스크 또한 입찰가 산정에 반영되어야 합니다. 따라서, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 상세한 현장 조사, 법률 자문, 임차인과의 협의 등을 거친 후 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.