나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1169 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1286-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1169 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1286-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경1169
• 주소: 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1286-2
• 용도: 답

울산지방법원 경매7계 2025타경1169 | 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1286-2 | 감정가: 362,473,000원 | 최저가: 177,612,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경1169 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1169 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1279

용도: 답 (농지)

감정가: 362,473,000원

토지면적: 1164.00㎡ (약 352.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 효OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1279

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호) <수도법>

토지 현황:

기호(1,2) 공히 부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지임.

기호(1) 토지는 지적공부상 맹지이나, 기호(2) 토지를 통해 출입 가능함.

기호(2) 토지는 남동측으로 폭 약 4미터 이상의 포장도로에 접함.

1.3. 건물 및 부속물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외물건: 기호(1) 토지 남측 일부 지상에 소재하는 자연석은 감정평가에 포함되지 않음.

1.4. 주요 특이사항 및 주의사항

주의사항 1: 일괄매각 (단, 본 건은 토지매각 대상이므로 건물은 별도 확인 필요)

주의사항 2: 본건 토지(기호1)는 지적공부상 맹지이나, 인접 토지(기호2)를 통해 출입이 가능함.

주의사항 3: 본건 토지(기호2)는 '은현리 1286-1' 토지와 2017.9.28. 합병되었으며, 해당 토지에 대해 건축허가(2016-건축과-신축허가-298, 2016-건축과-신축허가-302)가 있었으므로 응찰 시 별도 확인 필요.

주의사항 4: 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일 전까지 미제출 시 보증금 미반환.

주의사항 5: 인접지와의 정확한 경계 확인은 지적경계 측량을 요함.

2. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리에 위치하며, '은하마을회관' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택, 축사 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용 여건 역시 보통입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 효OOOOOO입니다. 매각대상은 토지이며, 매각으로 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 않을 경우 낙찰이 무효가 되고 보증금이 몰수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농경지와 주거지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 농업 관련 시설 등이 발달했을 가능성이 있습니다. 인근 '은하마을회관'이 위치한 것으로 보아 지역 커뮤니티 시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농경지가 많아 한적한 분위기를 느낄 수 있습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설이 인근에 있을 수 있으며, 이로 인한 냄새나 소음 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 수도법상 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 해당 증명 미발급 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 둘째, 지적공부상 맹지라는 점을 인지하고, 인접 토지를 통한 통행로 확보 및 사용에 관한 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다. 셋째, 인접 토지의 건축허가 이력과 관련하여, 향후 건축물 신축 또는 증축 시 발생할 수 있는 일조권, 조망권, 통행 등에 대한 잠재적 분쟁 가능성을 사전에 검토해야 합니다. 넷째, 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당하므로, 향후 토지 활용에 있어 법적 제약을 받을 수 있습니다. 마지막으로, 정확한 경계를 확인하기 위한 지적경계 측량이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면의 농경지로서, 감정가는 3억 6천만 원대입니다. 토지 자체는 맹지이나 인접 토지를 통한 진입이 가능하며, 과거 인접 토지에 건축허가가 있었던 이력이 있어 향후 개발 가능성을 시사합니다. 하지만 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역이라는 점은 토지 활용에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다. 현장 방문 및 관련 서류 검토를 통해 맹지 문제, 인접 토지와의 관계, 농지취득 가능 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

향후 개발 가능성이 있는 지역에 위치한 토지입니다. 인접 토지의 건축허가 이력을 바탕으로, 신축 또는 개별적인 건축 사업을 고려해볼 수 있습니다. 또한, 울산광역시와 인접해 있어 도시 확장 및 개발에 따른 수혜를 기대해볼 수 있습니다. 다만, 농지 관련 규제 및 맹지 해소 방안, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계