나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11862 [1] 경상남도 양산시 신기동 160-4 향곡빌딩 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 신기동 소재 <신기초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성된 지대임.

교통상황

차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(3)은 사다리형 평지이며, 상업용 건부지로 이용중임.
기호(2)은 가장형 평지로, 도로임.

인접 도로상태

기호(3) 동측으로 노폭 약8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3):제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호(2):제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대:미상.
기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,(사용승인일:2022-10-25)
외벽: 복합판넬 및 스톤코트 마감 등,
내벽: 판넬, 페인트 마감 등,
바닥: 에폭시 및 화강석물갈기, 데코타일마감 등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1) 근린생활시설임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비 등.

부합물 및 종물

기호(1) 건물 3층에는 별첨 “지적 및 건물개황도, 사진용지” 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하며 개략적인 실측을 통하여 면적을 산출하여 감정평가하였으니 정확한 소유권 및 일괄 경매여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

- 일반건축물대장상 대지면적은 300.937㎡이나, 지적재조사(2024.09.03.)완료로 현황 면적은 284.7㎡임.
- 건물등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 지번은 신기동 160-4, 160-15이나, 현황 2022년 11월 7일 160-4로 합병됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대:미상.
기타:없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 건축물대장상 대지면적은 300.937㎡ 이나 현황 및 등기사항전부증명서상 면적은 284.7㎡(2024.9.30. 지적재조사완료로 인하여)임
3. 건물등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 지번은 신기동 160-4, 160-15이나 현황은 160-4로 합병됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11862 (1)

소재지: 경상남도 양산시 신기동 160-4 향곡빌딩

용도: 근린시설

감정가: 1,128,891,050원

토지면적: 297.50㎡ (약 89.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 482.85㎡ (약 146.07평)

건물 제시외면적: 2.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물 포함입니다.

* 건축물대장상 대지면적은 300.937㎡ (약 90.90평)이나, 현황 및 등기사항전부증명서상 면적은 284.7㎡ (약 86.13평)입니다. 이는 2024년 9월 30일 지적재조사 완료로 인한 변경사항입니다.

* 건물등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 지번은 신기동 160-4, 160-15이나, 현재는 160-4로 합병되어 있습니다.

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 (2022년 10월 25일 사용승인)

외벽: 복합판넬 및 스톤코트 마감 등

내벽: 판넬, 페인트 마감 등

바닥: 에폭시 및 화강석물갈기, 데코타일마감 등

창호: 샷시창호

설비내역: 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비 등.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 양산시 신기동 소재 <신기초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성된 지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을14 근저당권 (2021년 5월 24일, 신한은행, 금327,600,000원) 및 건물 등기부상 을1 근저당권 (2023년 2월 14일, 신한은행, 금327,600,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을14, 을15(토지), 을1, 을2(건물)의 근저당권 및 2025년 5월 26일 접수된 임의경매 개시 결정(울산지방법원 2025타경11862) 등 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* DUONG LETHUYTIEN: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-12-23, 대항력 없음.

* DUONGXUANBAO: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-12-17, 대항력 없음.

* LE THIMINHCHAU: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-12-18, 대항력 없음.

* 송혜진: 보증금 15,000,000원, 차임 700,000원, 사업일자 2024-04-15, 배당신고일자 2025-08-14, 대항력 없음.

* 정민식: 보증금 15,000,000원, 차임 700,000원, 사업일자 2024-03-14, 배당신고일자 2025-08-14, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 종합: 모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 인수될 가능성이 희박합니다. 다만, 송혜진, 정민식 임차인의 경우 배당신고일자가 명시되어 있어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 보이나, 만약 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 인수될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변환경: 본 건은 신기초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지 이용: 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 수요: 주변 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 신기초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다. 또한, 통상적인 근린생활시설이 밀집한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경 조사 결과: 검색 결과, 양산시 신기동 및 주변 지역에 대하여 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지역에 따라 축산분뇨처리시설, 의료폐기물 소각장 등 혐오시설 건립에 대한 주민 반대 사례가 있었던 점을 미루어 볼 때, 향후 지역 개발 시 주민 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지면적 차이: 건축물대장상 대지면적(300.937㎡)과 현황 및 등기사항전부증명서상 면적(284.7㎡) 간의 약 16.237㎡의 차이가 존재합니다. 이는 지적재조사 완료로 인한 변경사항으로, 실제 활용 시 면적 차이에 대한 인지가 필요합니다.

* 지번 합병: 기존 신기동 160-4, 160-15번지가 합병되어 160-4번지로 사용되고 있어, 관련 공부 및 현황을 명확히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 2.80㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상입니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 경매가 진행되는 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 및 관리 계획을 수립해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 향곡빌딩으로, 근린생활시설로서의 활용 가치가 있는 비교적 신축 건물입니다. 양산시 신기동이라는 입지에서 신기초등학교 인근에 위치하며, 주변 주거 단지의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 대지면적과 실제 면적 간의 차이, 지번 합병 등 공부 정리 관련 사항을 숙지해야 합니다. 권리분석상 인수되는 권리 및 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되나, 배당 과정에서의 변수를 고려할 필요가 있습니다. 전반적으로 안정적인 상권에 위치하며, 향후 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지 조건: 근린생활시설 밀집 지역으로 배후 수요가 확보된 입지입니다.

* 향후 발전 가능성: 양산시는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어, 본 건의 가치 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로, 입찰 시 고려할 사항이 없습니다.

감정가는 1,128,891,050원이며, 채권 총액은 963,600,000원입니다.

현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰가를 결정하기 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰 사례, 시장 상황, 본 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.