나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1165 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""증산초등학교"" 북동측 인근에 위치한 '일루아
타워' 1층 108호 외 2개호이며, 인근지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 문화집회시설 등
이 혼재한 상가지대이고, 본건은 상업용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로
보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 1층 108호로서
외벽: 외장타일붙임, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 벽지도배, 내부인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

기호(나): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 6층 603호로서
외벽: 외장타일붙임, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 벽지도배, 내부인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

기호(다): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 6층 604호로서
외벽: 외장타일붙임, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 벽지도배, 내부인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설구조이나, 현황 공실상태 또는 휴업상태로 조사됨.
기호(나): 근린생활시설구조이나, 현황 공실상태임.
기호(다): 근린생활시설구조이나, 현황 공실상태임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비(화재탐지, 스프링클러설비 등), 승강기설비,
기타 부대설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 가장형의 토지로서 근린생활시설 및 문화집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 주변으로 대로 및 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아
인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
- 본건 기호(나,다)의 내벽경계 일부는 구분없이 사용중이나, 집합건축물대장상의 건축물
현황도상 각 호별 위치 및 수치가 명확하며, 물리적으로 호별 내벽경계 복원이 가능한
것으로 조사되니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

- 본건 소재 건물 외벽마감 일부는 파손된 상태이나, 파손부분의 위치 및 면적 등으로
보아 본건 기호(가,나,다) 구분건물의 사용 및 수익에 큰 영향은 없겠음.

물건 비고

1. 본 건 건물은 현황상 인접 106, 107호와 일부는 칸막이로 분리되어 있고, 일부는 칸막이 없이 연결되어 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.
2. 본 건 건물의 외벽마감 일부가 파손된 상태이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 개요

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4, 1층 108호 (일루아 타워)

건물명: 일루아 타워

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설)

토지면적: 6.94㎡ (약 2.10평)

건물면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

총 층수: 11층 건물 중 1층

신축 주소: 경상남도 양산시 부산대학로 126

사용승인일: 2016년 6월 20일

4.

5. 매각 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1165 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 348,000,000원

채권자: 주OOOOOOOO

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7. 입지조건

8.

9. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '증산초등학교' 북동측 인근에 위치한 '일루아 타워' 1층 108호입니다.

인근 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 문화집회시설 등이 혼재한 상가지대로 형성되어 있습니다.

토지는 평지에 위치한 가장형이며, 근린생활시설 및 문화집회시설 건부지로 이용 중입니다.

10.

11. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격으로 보아 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

12.

13. 도로 접근성

본건 소재 건물 주변으로 대로 및 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장 상태 등을 고려할 때 인접 도로 상태는 양호합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

14.

15. 권리분석

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17. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 17일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권액 490,800,000원)입니다.

18.

19. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

20.

21. 기타 권리 사항

등기부채권 총액은 604,678,489원입니다.

말소 예정인 권리로는 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 하나카드, 삼성카드의 가압류와 양산세무서장의 압류 등이 있습니다.

22.

23. 상권분석

24.

25. 업종 현황

본건은 제2종근린생활시설 및 문화집회시설 등으로 이용 가능한 건물 내 유닛입니다.

본건(108호)은 현재 공실 또는 휴업 상태로 조사되었습니다.

26.

27. 상권 특성

인근 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 문화집회시설 등이 혼재된 상가지대로, 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

양산시 물금읍 범어리는 신도시 개발과 함께 인구가 유입되고 상권이 발달하는 지역으로, 향후 발전 가능성이 있습니다.

28.

29. 생활정보

30.

31. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 내 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

32.

33. 교육시설

본건 북동측 인근에 증산초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

단, 본건은 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

34.

35. 잠재적 리스크

36.

37. 물건 상태 관련 리스크

건물 현황상 인접한 106호, 107호와 일부 칸막이로 분리되어 있고, 일부는 칸막이 없이 연결되어 있어 실제 이용 시 별도의 확인이 필요합니다.

건물 외벽 마감 일부가 파손된 상태이므로, 응찰 전 반드시 현장을 방문하여 상태를 확인해야 합니다.

본건(108호)은 현재 공실 또는 휴업 상태로 조사되어 임대 수익 발생까지 공실 리스크가 존재합니다.

38.

39. 권리 관련 리스크

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리 관련 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

40.

41. 시장 리스크

양산 물금 신도시 지역의 상가 공실률 및 공급량 추이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

42.

43. 종합 의견

44.

45. 본 물건은 양산시 물금읍의 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 도보 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

현재 공실 상태이며 외벽 일부 파손 및 내부 구조 관련 특이사항이 있으므로, 실제 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 권리 상 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

비교적 신축 건물(2016년 사용승인)이며, 상권 발달 가능성이 높은 지역에 위치하고 있어 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

46.

47. 투자 포인트

48.

49. 신규 개발 지역 내 상가 물건으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

말소되는 권리 다수 존재하여 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

인근 증산초등학교 위치, 상권 발달 지역으로 유동 인구 및 배후 수요 확보 가능성.

적절한 수리가 필요할 수 있으나, 감정가 대비 저가 낙찰 시 수익성 확보 가능.

50.

51. 예상 입찰가

52.

53. 본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 감정가 348,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 산정합니다.

현황 공실 및 외벽 파손 상태, 내부 구조 특이사항에 대한 수리 비용, 공실 기간 동안의 이자 및 관리비 부담 등을 고려해야 합니다.

주변 유사 물건의 시세 및 최근 거래 동향을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.