나이스옥션 법원경매 경주 2025타경419 [1] 경상북도 경주시 배동 OOOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 경주시 배동 소재 ""포석정"" 남서측 인근에 위치하는 토지로서 지방도변의 식당
등의 근린생활시설, 주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄한 농경지(묵답)로 이용중이며,
일부는 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부제한(200), 가축사육제한구역
(일부제한(300)), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 경주지원 2025타경419 (1)

소재지: 경상북도 경주시 배동 514-8

용도: 답 (전에 경작하던 토지)

감정가: 829,806,000원

토지면적: 3306.00㎡ (약 1000평)

토지감정평가액: 829,806,000원

매각대상: 토지 전면 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 태화새마을금고

1.2. 건물 및 제시외 물건

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

(건물 없이 토지만 매각 대상입니다.)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건 토지는 경상북도 경주시 배동 소재 ""포석정"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지방도변을 따라 식당 등 근린생활시설, 주택, 그리고 농경지가 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 대체로 보통 수준입니다. 본건 토지는 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 지역 및 지구에 속해 있어 개발에 제한이 따릅니다.

* 보전녹지지역

* 특화경관지구

* 가축사육제한구역(일부 제한)

* 역사문화환경보존지역

* 공장설립제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2023년 05월 24일 접수된 태화새마을금고의 근저당권(을14, 채권액 660,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권이전(매매) 내역과 근저당권, 지상권설정 등기 등이 확인되나, 모두 말소 예정(말소)으로 기재되어 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (을14 근저당, 을15 지상권).

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 660,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권개요"가 명시되어 있으나, 등기부 요약상 을15번 지상권은 '말소' 처리되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 명확한 확인을 위해 등기사항전부증명서 원본을 재확인하는 것이 좋습니다. 현재까지 파악된 정보로는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 현재까지 확인된 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 경주시 배동으로, ""포석정"" 인근 지역에 위치하고 있습니다. 주변으로는 지방도변을 따라 식당과 같은 근린생활시설이 산재해 있습니다. 대규모 상업지구와의 직접적인 연계성은 낮으며, 주로 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 상업시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

포석정은 신라시대의 주요 유적지로, 주변 지역은 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어 개발이 엄격하게 제한됩니다. 이는 지역 내 상권의 확장이나 변화에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

경주시 배동은 경주 시내와는 다소 거리가 있으나, 지방도를 통해 주요 생활권 접근이 가능합니다. 다만, 본건 토지 자체는 농경지 용도로 이용 중이며, 주변 주택 및 근린생활시설은 산발적으로 분포하고 있어 대규모 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 경주 엑스포대공원, 보문관광단지 등 주요 관광지와는 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 관광지

본건은 역사 유적지인 ""포석정""과 인접해 있으며, 신라 왕경 지역으로 분류되는 경주 시내의 다양한 관광지(첨성대, 대릉원, 동궁과 월지 등)와도 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

본건은 농지이므로, 매수인은 매각기일 내에 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 농지취득자격증명 발급에 대한 문의는 관할 시군구청 농지 관련 부서에 하시기 바랍니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 보전녹지지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제약이 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 문화재 보호를 위해 엄격한 규제가 적용되어 건축물의 신축, 개축, 증축, 토지의 형질 변경 등에 허가를 받아야 하며, 일부 행위는 금지될 수 있습니다. 보전녹지지역 역시 건축 가능한 건축물에 제한이 있습니다.

6.3. 이용 현황

본건 토지는 현재 농경지(묵답)로 이용되고 있으며, 일부는 도로로 이용되는 것으로 파악되었습니다. 이는 현 상태로의 이용에는 문제가 없으나, 향후 개발을 고려할 경우 이러한 현황이 걸림돌이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경상북도 경주시 배동 소재 토지는 ""포석정"" 인근에 위치하며, 농경지로서 토지 자체는 약 1000평의 면적을 확보하고 있습니다. 교통 접근성은 양호한 편이며, 주변에 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다. 그러나 보전녹지지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역 등 다수의 개발 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적인 조건이며, 이를 충족하지 못하면 매수 보증금이 몰수되는 위험이 있습니다. 모든 등기상의 권리는 말소될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있습니다.

* 역사 유적지 인근이라는 지리적 이점을 가집니다.

* 토지 자체의 권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건 토지의 감정가는 829,806,000원입니다. 그러나 보전녹지지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역 등 여러 개발 제한 사항과 농지취득자격증명 필수 제출이라는 특수성을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

잠재적 리스크와 법적 제약 사항을 종합적으로 고려하여, 감정가의 60~80% 수준을 보수적으로 검토해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 497,883,600원에서 663,844,800원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(단, 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 근거한 것이며, 현장 확인 및 추가적인 법규 검토를 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.