나이스옥션 법원경매 경주 2025타경419 [1] 경상북도 경주시 배동 514-8 답 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경419 [1] 경상북도 경주시 배동 514-8 답 경매

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경주지원 경매2계 2025타경419 | 소재지: 경상북도 경주시 배동 514-8 | 감정가: 829,806,000원 | 최저가: 580,864,000원 | 용도: 답

1. 경주지원 2025타경419 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경419 (1)

소재지: 경상북도 경주시 배동 514-8

용도: 답 (전, 답, 과수원 등 농지로 이용되는 토지)

감정가: 82,980,600원

토지면적: 3306.00㎡ (약 1000.06평)

토지 지분율: 330600 (해당 토지 전체 면적을 매각 대상으로 함)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 한OO

채무자: 손OO

채권자: 태OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수

1.2. 부동산 현황 분석

본건은 경상북도 경주시 배동 소재 "포석정" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지방도변에 식당 등 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형이며, 자체 지반은 대체로 평탄한 농경지(묵답)로 이용되고 있으며, 일부는 도로로 이용 중입니다. 본건의 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획상 보전녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부 제한), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면 제시 외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 나타났습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 경주시 배동에 위치하며, 신라 시대의 주요 유적인 "포석정"과 인접해 있습니다. 포석정은 경주를 대표하는 문화 관광 명소 중 하나로, 해당 지역은 역사문화적 가치가 높은 지역입니다. 주변에는 농경지와 함께 지방도변을 따라 식당, 주택 등 근린생활시설이 분포하고 있어 농촌 지역의 생활 편의 시설과 역사 유적지가 어우러진 환경입니다.

주변 시설 검색 결과, 경주 배동 지역은 주로 역사 유적지와 농경지가 많은 지역으로, 대규모 상업 시설이나 공공 시설은 경주 시내 방향으로 이동해야 접근이 가능합니다. '경주 배동 석조여래삼존입상'과 같은 또 다른 문화재가 인근에 위치하고 있어, 역사 관광자원과 연계된 입지 특성을 가집니다.

검색 결과, 경주 배동 지역 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 경주시 전반적으로는 폐기물 처리 시설 관련 사업이 추진되기도 하나, 본건 소재지에서 직접적인 영향을 받을 만한 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 태OOOOOOO입니다. 소유자는 한OO, 채무자는 손OO으로 확인됩니다. 임의경매의 특성상, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸되므로 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리 소멸 여부는 등기부등본상의 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

소재지인 경주시 배동은 농경지가 넓게 분포하고 있으며, 포석정 등 역사 유적지가 인근에 위치하여 관광객의 방문이 있는 지역입니다. 지방도변을 따라 식당 등 일부 근린생활시설이 있으나, 이는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다. 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 상업적 활용보다는 농업적 이용 또는 주말체험영농 목적에 더 부합하는 지역이라 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 농경지이므로 직접적인 주거 생활 환경보다는 농업 활동에 초점을 맞춰야 합니다. 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 경주 시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 포석정 인근 지역은 대체로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 발급 의무입니다. 농지를 취득하기 위해서는 반드시 해당 시·구·읍·면장의 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수되는 불이익을 받을 수 있습니다. 특히 농업인이 아닌 개인이 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에도 증명서 발급이 필수적입니다.

또한, 본건 토지는 보전녹지지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 사업 개발 등에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 현재 묵답으로 이용되고 있으며 일부는 도로로 사용되고 있어, 농지로서의 활용도나 가치를 높이기 위한 추가적인 투자가 필요할 수 있습니다. 임대 관계가 불분명하다는 점도 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 배동 소재의 농경지로, 역사 유적지인 포석정 인근에 위치하고 있습니다. 토지는 전반적으로 평탄하며 차량 접근성이 양호하나, 보전녹지지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역 등 개발 제한 사항이 다수 존재합니다. 가장 중요한 고려사항은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못하면 낙찰이 무효화되거나 보증금을 몰수당할 수 있다는 점입니다. 따라서 농지법규에 대한 충분한 이해와 준비가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. **역사문화 자원 인접**: 포석정과 같은 주요 문화재 인근에 위치하여, 향후 관광 연계 개발 가능성(개발 제한 구역 내에서 허용되는 범위 내)을 기대해 볼 수 있습니다.

2. **농업적 활용**: 농지로서의 기본적인 가치를 가지고 있으며, 만약 직접 농업에 종사하거나 주말체험영농을 할 계획이 있다면 고려해볼 만합니다.

3. **저평가 가능성**: 엄격한 개발 제한과 농지취득자격증명이라는 까다로운 조건으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

투자 시에는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인하고, 해당 지역의 토지이용계획 및 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

경주지원 경매2계