나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10522 [1] 경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 내남면 박달리에 소재 '박달저수지' 북동측 인근에 위치하며,
부근일대는 농경지, 임야, 전원주택, 개발부지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 서측 하향 경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 공부상지목 '목장용지' 임.

기호2) 서측 하향 경사지대에 위치하는 사각형의 토지로서 '대' 임.

기호3) 서측 하향 경사지대에 위치하는 삼각형의 토지로서 공부상지목 '임야' 임.

기호4) 서측 하향 경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 공부상지목 '목장용지' 임.

기호6~15,17) 서측 하향 경사지대에 위치하는 토지로서 토목공사가 시행된 '주거나지'
상태임.

기호16) 서측 하향 경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 '도로' 상태임.

기호18) 서측 하향 경사지대에 위치하는 사다리형의 토지로서 공부상지목 '임야' 임.

기호19) 서측 하향 경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 '임야' 임.

기호20) 서측 하향 경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 공부상지목 '목장용지' 임.

인접 도로상태

기호1,2,3,6~12,14,15) 본건 기호16(도로)을 경유하여 출입함.

기호4,13) 지적도상 맹지이나 인접필지를 경유하여 기호16(도로)과 연결됨.

기호16) 본건이 도로임.

기호17) 서측으로 왕복2차선 도로, 북측으로 세로(기호16)와 접함.

기호18) 서측으로 왕복2차선 도로, 남측 및 동측으로 세로(기호16)와 접함.

기호19) 북서측 왕복2차선 도로, 서측으로 세로(기호16)와 접함.

기호20) 북서측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,4,15) 보전관리지역,가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호3,6~14,18) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.

기호16) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(400))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도
로(도로일부포함).



기호17) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(400))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>.

기호19) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로
일부포함).

기호20) 보전관리지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제
한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(
일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ① 본건 '기호1,2' 지상에 이동 용이한 '컨테이너형 창고 및 농업시설건물'
이 다수동 소재하고 있음.

② 본건 기호6~15,17은 토목공사 시행된 상태인 바, 경매참가시 건축신고
유무, 지속관계, 내역, 소유자 명의변경 가능여부 등 건축허가 및 신
고와 관련된 사항을 관계기관에 필히 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5) 일반목구조 기타지붕 단층 건으로서,

벽체: 몰탈위페인팅 등, 일부 무벽체
창호: 샷시창

이용상태

기호5) '근린생활시설' 용도임.

설비내역

기호5) 위생 및 급배수설비, 난방설비.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록 19] 지상 소유자 미상의 분묘 소재하며, 분묘기지권 성립할 여지 있음.
3. [목록 6~15, 17]은 공부상 지목 '임야, 목장용지'이나 현황 토목공사가 시행된 '주거나지' 상태이며, 건축신고 등 제반 사정에 관해 관계기관에 확인 요함.
4. [목록 1,2] 지상에 이동 용이한 컨테이너형 창고 및 농업시설건물이 다수 소재하나, 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10522 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

소재지: 경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-11

용도: 근린생활시설

감정가: 1,552,021,600원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 25,674.00㎡ (약 7,768.6평)

건물 면적: 56.16㎡ (약 17.0평) (제시외 10.80㎡ 포함)

채권자: 울산광역시산림조합

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본 건은 경상북도 경주시 내남면 박달리에 소재하며, 박달저수지 북동측 인근에 위치합니다.

부근일대는 농경지, 임야, 전원주택, 개발부지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

시 외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통망은 취약한 편입니다.

토지 현황:

총 20개 필지(기호 1~20)로 구성되어 있으며, 공부상 지목은 '목장용지', '임야', '대', '도로' 등 다양합니다.

일부 필지(기호 6~15, 17)는 토목공사가 시행된 '주거나지' 상태로 확인됩니다.

도로 접근성:

본건 토지 중 일부(기호 16)는 도로로 이용되고 있으며, 다른 필지들은 기호 16번 도로를 경유하거나 인접 필지를 통해 도로에 접근 가능합니다.

일부 필지는 지적도상 맹지이나 현황 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 최초 소유권 이전은 2018년 1월 30일에 있었습니다.

* 현 소유권자는 2023년 3월 2일에 매매로 취득한 임범학입니다.

* 말소기준권리는 2023년 3월 2일자 울산광역시산림조합의 근저당 (1,040,000,000원)입니다.

* 이후 울산광역시산림조합의 추가 근저당(65,000,000원), 양산세무서장 및 국민건강보험공단의 압류, 그리고 울산광역시산림조합의 임의경매 개시 결정(800,000,000원)이 순차로 등기되었습니다.

* 모든 등기된 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

채무 총액:

등기부상 채무 총액은 1,105,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 05월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

인수되는 권리:

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

주변 시설:

본 건은 경주시 외곽 지역에 위치하며, 주변은 농업 활동이 이루어지는 농경지, 임야, 그리고 산재된 전원주택 단지로 형성되어 있습니다.

인근에 상업 시설은 거의 없으며, 주요 편의시설 이용을 위해서는 시내 이동이 필요합니다.

개발 잠재력이 있는 부지들도 혼재되어 있습니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 본 건 인근에 명확하게 확인되는 혐오시설은 없습니다.

다만, 지역 특성상 축사 등의 시설이 있을 가능성은 배제할 수 없으므로 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설:

본 건은 외곽 지역이므로, 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 인근 읍면 지역 또는 경주시내로 이동해야 이용 가능합니다.

생활 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

교통:

대중교통 이용이 불편하며, 자가용을 이용한 이동이 필수적입니다.

주변 도로망은 양호한 편입니다.

주거환경:

주변이 농경지와 임야, 전원주택지로 이루어져 있어 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

전원생활이나 주말 주택 등으로 활용하기에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권:

목록 19번 토지 지상에 소유자 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

지목과 현황 불일치:

일부 토지(기호 6~15, 17)의 공부상 지목은 '임야' 또는 '목장용지'이나, 현황은 토목공사가 시행된 '주거나지' 상태입니다.

건축신고 여부, 관련 법규 저촉 여부 등 제반 사항을 관계 기관에 확인해야 합니다.

제시외 건물:

목록 1, 2번 지상에 컨테이너형 창고 및 농업시설건물이 다수 소재하나, 이는 매각에서 제외되므로 명도 시 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

개발 제한:

토지이용계획상 '보전관리지역'으로 지정되어 있으며, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 내남면에 위치한 근린생활시설 용도의 부동산으로, 넓은 토지와 함께 건물이 매각 대상입니다.

주변 환경은 전원생활에 적합한 자연 녹지지역의 특성을 가지고 있으며, 일부 토지는 이미 토목 공사가 완료되어 주거지로 활용 가능한 상태입니다.

다만, 분묘기지권 성립 가능성, 일부 토지의 지목과 현황 불일치, 대중교통 불편 등은 주의해야 할 사항입니다.

제시외 건물은 매각 제외 대상이므로 명도 관련 사항을 사전에 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

가격 대비 넓은 토지 면적:

총 25,674.00㎡의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

주거나지 상태의 토지:

토목공사가 완료된 '주거나지' 필지가 포함되어 있어 개발 또는 건축에 유리할 수 있습니다.

잠재적 개발 가치:

보전관리지역으로서 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

낮은 인수 부담:

임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,552,021,600원

본 건은 분묘기지권, 지목과 현황 불일치 등의 리스크가 존재하나, 넓은 토지와 주거나지 상태의 필지 포함 등 투자 가치도 보유하고 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 1,086,000,000원 ~ 1,397,000,000원 범위에서 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.