나이스옥션 법원경매 경주 2025타경420 [1] 경상북도 경주시 하동 산203 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경420 [1] 경상북도 경주시 하동 산203 임야 경매

• 사건번호: 2025타경420
• 주소: 경상북도 경주시 하동 산203
• 용도: 임야

경주지원 경매3계 2025타경420 | 소재지: 경상북도 경주시 하동 산203 | 감정가: 148,362,500원 | 최저가: 72,698,000원 | 용도: 임야

1. 경주지원 2025타경420 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경420 (1)

소재지: 경상북도 경주시 하동 산203

용도: 임야

감정가: 148,362,500원

토지면적: 26,435.82㎡ (약 8,008.75평)

토지 지분율: 1321791.072 (표기된 수치 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 상속재산분할을 위한 경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 허OO

특이사항: 공유자우선매수신고

주의사항: 공유자의 우선매수권 있음 (행사 제한 1회)

감정평가서 요약

- 위치 및 주위환경: 본건은 경주시 하동 소재 삼보뜰 북서측 원거리에 위치한 임야로서, 주위는 임야 및 농경지로 혼재되어 있으며 환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 본건까지 차량 출입이 불가능하며, 제반 교통사정도 불편합니다.

- 형태 및 이용상태: 부정형의 중,급경사지로 이루어진 자연림입니다.

- 인접 도로상태: 지적도상 맹지입니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, (2023-06-08)(일부제한(1000), 공익용산지, 보전산지입니다.

- 제시목록 외의 물건: 없습니다.

- 공부와의 차이: 없습니다.

- 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 하동에 위치한 임야로, 삼보뜰 지역의 북서측 원거리에 자리하고 있습니다. 주변은 대체로 임야와 농경지가 혼재된 자연환경을 이루고 있습니다. 차량을 이용한 직접적인 접근이 어려운 맹지로서, 인접 도로 상태가 좋지 않으며 전반적인 교통 여건도 불편한 편입니다. 토지는 부정형의 중급 경사를 가진 자연림으로 형성되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 상속재산분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 소유자는 최OO이며, 채무자는 최OO, 채권자는 허OO입니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 상속재산이라는 특성상 추가적인 가족 관계나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 특히, 공유자의 우선매수권이 존재하며, 이는 다른 입찰자가 최고가로 낙찰받더라도 해당 공유자가 동일한 가격으로 낙찰받을 수 있는 권리입니다. 공유자 우선매수권은 1회 행사 제한이 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 도시 지역의 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 멀리 떨어진 순수 산림 지역으로, 일반적인 상권 분석을 적용하기 어렵습니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루고 있어 상업 활동보다는 자연 환경 보전 또는 농업 관련 활동이 가능한 지역입니다. 따라서 현재 상태에서의 상업적 가치는 매우 낮다고 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 경주시 외곽의 산림 지역에 위치하여 인근에 편의시설이나 주거 단지가 없어 생활 편의성은 거의 제공되지 않습니다. 차량 접근이 어렵고 교통이 불편한 점을 고려할 때, 기본적인 생활 기반 시설 이용에도 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 본건이 지적도상 맹지이며 차량 출입이 불가능하다는 점입니다. 또한, 중급 경사지의 자연림이라는 점과 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지 등 토지이용계획 및 제한상태가 매우 엄격하여 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 공유자의 우선매수권이 존재하여 경쟁 입찰 시 낙찰 가능성이 낮아지거나, 낙찰 후에도 공유자와의 관계에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 제시된 토지 지분율 수치(1321791.072)가 매우 비정상적으로 높아, 해당 지분권에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주시 외곽의 접근성이 매우 낮고 개발이 엄격히 제한되는 임야입니다. 자연 환경 자체는 양호할 수 있으나, 현 상태로는 실질적인 활용이나 직접적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다. 상속재산분할 경매라는 점과 공유자의 우선매수권 존재는 낙찰 가능성과 향후 권리 행사에 변수가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 단기 또는 중기적인 투자 관점에서는 적합하지 않습니다. 투자를 고려한다면, 장기적인 안목으로 토지의 가치 상승 가능성을 보거나, 주변 지역의 개발 계획과의 연계성을 면밀히 분석해야 합니다. 매우 희소한 가치를 지닌 토지, 예를 들어 생태 복원 프로젝트, 임업 관련 사업, 또는 향후 토지 이용 규제 완화 시의 가능성 등을 염두에 둔다면 잠재적 가치를 탐색해 볼 수 있습니다. 그러나 높은 불확실성과 규제로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 지역에서 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

법원 정보

경주지원 경매3계