나이스옥션 법원경매 경주 2025타경418 [1] 경상북도 경주시 율동 743-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.07.11

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

1) 위치 및 주위환경
본건은 경상북도 경주시 율동 소재 ""두대마을"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 국도
주변 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

2) 교통상황
본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근
편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황
기호(1,3): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 근린생
활시설 등 부지로 이용중임.
기호(7): 자체 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형유사 토지로서, 위험물저장및처
리시설부지로 이용중임.
기호(6,9,10~13): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서, 도로
임.

2) 도로상태
기호(1): 본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 4M 포장도로와 접하나, 고저차로 접근 불
가하며, 본건 남서측으로 폭 약 30M 대로와 접합.
기호(3,7,9): 본건 북동측으로 폭 3~4M 포장도로와 접하나 고저차로 접근 불가하며,
본건 남서측으로 폭 약 30M 대로와 접합.
기호(6,10~13): 본건이 도로임.

2) 토지이용계획 및 제한상태
기호(1): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 침수위험지구<자연
재해대책법>.
기호(3,7,10,12): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.
기호(6,11): 생산녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한
(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지
역)<수도법>, 침수위험지구<자연재해대책법>.
기호(9,13): 생산녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-
08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공
장설립제한지역)<수도법>.

3) 제시목록외의 물건
없음.

4) 공부와의 차이
본건 기호(9) 토지는 의뢰목록상 지목이 ""도로""이나, 현황 ""잡종지(증축신고부지)""
임.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
2(가) 철근콘크리트조 기와지붕 2층건(사용승인일자: 09.07.24)으로서,
외벽: 벽돌치장, 몰탈위 페인팅 등.
내벽: 벽지도배, 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

4(나) 철근콘크리트조 기와지붕 2층건(사용승인일자: 08.02.29)으로서,
외벽: 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등.
내벽: 벽지도배, 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

5(다) 강파이프조 기와지붕 단층건(사용승인일자: 08.02.29)으로서,
벽체: 무벽체.
주기둥: 4Poles.
바닥: 콘크리트 마감.

8(라) 철근콘크리트조 기와지붕 2층건(사용승인일자: 09.07.31)으로서,
외벽: 벽돌치장, 몰탈위 페인팅 등.
내벽: 벽지도배, 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

2) 이용상태
2(가): 근린생활시설 및 주택.
4(나): 위험물저장및처리시설.
5(다): (주유소)캐노피.
8(라): 근린생활시설.

3) 설비내역
2,4,8(가,나,라): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

4) 부합물 및 종물
별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

5) 공부와의 차이
본건 기호2(가) 2층은 의뢰목록상 용도가 ""일반음식점""이나, 실제 ""주택""으로 이용중
임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 유류저장탱크, 세차기로서 현상 및 관리상태는 보통이며, 정상적인 작
동여부는 확인불가한 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공작물의 현상

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기타참고사항

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(1) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 이동가능한 컨테이너 및 파고라 등이
소재함.

본건 기호(9) 토지는 위험물저장및처리시설 용도로 증축신고되어 있는 토지로서, 관
련내용은 관할 관청에 재확인하시기 바랍니다.

본건 건물은 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐
문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건
물구조변경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참
고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 기계기구(정상작동여부 확인불가) 포함(단, 소재불명인 복식주유기 7대는 평가 및 매각제외). 지상의 조경수, 조경석등 포함.
목록9 토지는 지목이 "도로"이나, 현황 "잡종지(증축신고부지)"임.
목록2 건물 2층은 용도가 "일반음식점"이나 실제 "주택"으로 이용중임.
이동가능한 컨테이너 및 파고라 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경상북도 경주시 율동 743-6에 소재한 근린시설 용도의 부동산으로서, 토지 건물 일괄 매각 대상입니다.

사건번호는 경주지원 2025타경418 (1)이며, 감정평가액은 1,982,730,920원입니다.

토지 면적은 총 3191.00㎡ (약 965.3평)이며, 건물 면적은 588.71㎡ (약 178.1평)입니다.

제시외 건물 면적은 230.50㎡ (약 69.7평)이며, 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 부OOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각 대상에 제시외 건물, 정상 작동 여부 확인이 불가한 기계기구(소재불명 복식주유기 7대 제외) 및 지상 조경수, 조경석 등이 포함됩니다.

목록 9번 토지는 지목이 "도로"이나 현황은 "잡종지(증축신고부지)"이며, 목록 2번 건물 2층은 용도가 "일반음식점"이나 실제 "주택"으로 이용 중입니다.

이동 가능한 컨테이너 및 파고라는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 율동 소재 "두대마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 국도변에 근린생활시설과 농경지가 형성된 지역입니다.

교통 상황은 일반 차량 접근이 가능하며, 지역적 상황 및 주변 간선도로와의 접근성을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 토지는 북동측으로 폭 3~4M의 포장도로와 접하나 고저차로 접근이 어렵고, 남서측으로는 폭 약 30M의 대로와 접합니다.

또한, 토지 이용계획상 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 침수위험지구 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 가축사육제한구역 지정 등으로 인해 일부 시설 입지에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 토지 등기부상 2007년 4월 9일 접수된 부산은행 근저당(을1)이며, 건물 등기부상 2008년 4월 15일 접수된 부산은행 근저당(을1)입니다.

등기부상 모든 근저당, 가압류, 임의경매 채권(부산은행, 서울보증보험주식회사, 경북신용보증재단 등)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황을 보면, 총 6명의 임차인이 있으나 모두 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

이들의 보증금 합계액은 160,000,000원이나, 인수 보증금은 0원입니다.

다만, 임차인 라범석의 경우 보증금 및 차임 정보가 누락되어 있어, 해당 금액이 미상임에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 국도변에 위치하며 주변에 근린생활시설과 농경지가 혼재된 지역입니다.

주요 용도는 근린생활시설, 주택(내부 이용 현황), 위험물저장 및 처리시설, 주유소 캐노피 등 다양하게 구성되어 있습니다.

목록 9번 토지의 지목과 현황이 상이하고(도로 vs 잡종지), 목록 2번 건물 2층의 용도와 실제 이용 현황이 다른 점(일반음식점 vs 주택)은 상권 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

지역 내 근린생활시설 및 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상되나, 상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 농경지와 국도변 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변의 녹지 공간과 농경지는 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물 및 기계기구의 경우, 정상 작동 여부 확인이 불가하며 일부 주유기는 매각에서 제외됩니다.

토지의 지목과 현황 불일치(목록 9: 도로 vs 잡종지), 건물 용도와 실제 이용 상이(목록 2 건물 2층: 일반음식점 vs 주택)는 향후 활용 및 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

건물 내부 확인이 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문에 의존하여 평가되었으므로, 내부 구조 변경이나 하자 여부는 구체적으로 확인하기 어렵습니다.

유동화 물건이라는 특성상 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

이동 가능한 컨테이너 및 파고라는 매각에서 제외됩니다.

토지 이용계획상의 제한사항(생산녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 침수위험지구 등)은 재산의 가치 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 라범석의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 추후 인수 또는 배당 관련 불확실성이 존재합니다.

7. 종합의견

본건은 경상북도 경주시 율동에 위치한 근린생활시설 및 주택, 위험물저장시설 등이 복합적으로 구성된 부동산입니다.

토지 건물 일괄 매각 대상이며, 권리상 인수되는 부분은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 지목과 현황의 차이, 건물 용도와 실제 이용의 상이함, 내부 확인의 어려움, 유동화 물건이라는 특수성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

주변은 국도변 근린시설과 농경지가 혼재된 지역으로, 해당 지역의 개발 가능성 및 활용 방안에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자포인트

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 안전성이 확보되는 물건입니다.

토지 건물 일괄 매각으로, 향후 토지 및 건물 활용을 통한 부가 가치 창출이 가능합니다.

다양한 용도의 건축물이 존재하여, 특정 업종 운영 또는 개조를 통한 활용이 기대됩니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정평가액은 1,982,730,920원입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

제시외 물건으로 조경수, 조경석 등이 포함되며, 기계기구는 정상 작동 여부 확인이 불가합니다.

또한, 토지 지목과 현황 불일치, 건물 용도와 실제 이용 상이, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 제반 사항 및 해당 지역의 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.