나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8174 [1] 대구광역시 동구 신암동 287-4 신암주택 탑팰리스 1층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재‘신암4동행정복지센터’북동측 인근 간선도로변에 위치
하는 구분소유부동산(구분건물: 제2종근린생활시설(사무소))인‘신암주택 탑팰리스 1층 201
호(집합건축물대장상 전유부분 면적: 192.06㎡)' 단위호로서 부근은 시가지내의 도로변 상가
지대와 후면의 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장과 남동측 인
근에 지하철역(동구청역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 대체로 양호시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 1층 201호 단위호로서,
-사용승인일자: 2016.08.31.
-외벽: 석재타일 및 강화유리, 몰탈위 페이트 마감 등
-내벽: 파벽돌 및 무뉘목시트지 등 카페 및 교육장 운영을 위한 인테리어 되어 있음
-바닥: 자기질타일 및 기타 바닥제 마감 등
-창호: 샷시 창호임.

이용상태

구분상가(공부상 제2종근린생활시설 '사무소'이나 현황 '카페 및 교육장')로 이용중임.

설비내역

위생, 급·배수시설 등과 화재설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 부정형의 토지로서 북측으로 완경사지를 이루고 있으먀 '아파트 부지
및 근린생활시설 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 6차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 대상인 토지:
중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2018-04-10)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.

2) 기 타: * 본건은 현재 임대중으로서 '카페 및 교육장'으로 이용중이며, 그 내부시설은
세입자에 의해 인테리어 되어 있는 것으로 조사되니 입찰시 소유권 등에 대
하여 확인 하시기 바랍니다.

* 또한 본건 구분건물은 공부상 1층 201호이나 실제 도로변기준으로 2층 부분
에 위치하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 '사무소'이나 현황 '카페 및 교육장'으로 이용중임.
공부상 1층 201호이나 실제 도로변기준 2층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8174 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신암동 287-4, 신암주택 탑팰리스 1층 201호 (도로명 주소: 대구광역시 동구 아양로 154)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 201호

* 사용승인일자: 2016년 8월 31일

2.2. 물건 현황

* 용도: 제2종근린생활시설(사무소) (공부상) / 현황: 카페 및 교육장

* 감정가: 512,000,000원

* 토지면적: 86.73㎡ (약 26.23평)

* 토지지분: 86.7298㎡ (약 26.23평)

* 건물면적: 192.06㎡ (약 58.10평)

* 건물지분: 192.06㎡ (약 58.10평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.3. 매각 및 경매 정보

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사아이엠뱅크(구 주식회사대구은행)

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성 및 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 ‘신암4동행정복지센터’ 북동측 인근 간선도로변에 위치합니다. 주변 지역은 시가지 내 도로변의 상가 지대와 후면의 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 일반 주택지대가 혼합되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

일반 차량 출입이 원활하며, 단지 북측으로 왕복 6차선 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 위치하고, 남동측으로는 지하철역(동구청역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m, 주간선도로)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 2016년 10월 18일 접수된 대구은행의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당권 (을1), 공유자전원지분전부이전 (갑2) 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 등 별도 등기 사항 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 600,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 제

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 12월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원에 대한 우선변제권 행사 가능성이 낮습니다. 낙찰 후 명도 대상입니다.

* 임차인: 주식회사디케이대경조연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 3월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없어 인수 대상이 아니며, 명도 대상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건 경매 절차를 통해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 유동화 물건으로 특수물건임을 감안하여 추가적인 권리 관계를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 신암동은 대구 도심 지역의 간선도로변 상업지구와 배후 주거지가 혼재된 지역입니다. 최근 재개발 및 신축 아파트 단지 조성 등으로 지역 활성화가 기대되는 곳입니다.

4.2. 업종 적합성 (카페 및 교육장)

공부상 용도는 '사무소'이나 현황 '카페 및 교육장'으로 이용 중인 점은 해당 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다. 인근에 유동인구가 있으며, 접근성이 양호하여 카페나 소규모 교육 시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 주변 상업 시설

단지 주변으로 다양한 종류의 소매점, 음식점, 은행, 병원, 학원 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

* 대중교통: 시내버스정류장 및 지하철 동구청역 인근으로 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 공공시설: 신암4동행정복지센터가 인근에 위치하며, 지역 내 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 소재지 주변으로 확인된 혐오시설은 없었습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황의 차이

* 이용 용도: 공부상 '사무소'이나 현황 '카페 및 교육장'으로 이용 중입니다. 실제 이용 용도에 따른 행정적 제약 가능성이 있는지 확인이 필요합니다.

* 층수 표기: 공부상 '1층 201호'이나 실제 도로변 기준으로는 '2층'에 위치합니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 재산권 행사나 건축 관련 인허가 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.2. 내부 시설 소유권

현재 내부 시설은 세입자에 의해 인테리어 된 것으로 조사되었습니다. 입찰 시 내부 인테리어 및 시설물의 소유권 관련 사항을 철저히 확인해야 하며, 명도 시 원상복구 범위 등을 사전에 파악해야 합니다.

6.3. 기타 유의사항

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 권리분석 및 물건명세서를 꼼꼼히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 동구의 주요 간선도로변에 위치하며, 지하철역과도 인접하여 교통 및 상권 측면에서 잠재력이 있는 물건입니다. 현재는 카페 및 교육장으로 활용되고 있으며, 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 그러나 공부상 용도와 실제 현황, 공부상 층수와 실제 층수의 차이 등은 분명한 리스크 요인이므로, 이러한 부분을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 간선도로변에 위치하며 지하철역과 가까워 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 중심상업지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금 없음: 0원으로, 명도 진행 시 추가 비용 발생이 최소화될 수 있습니다.

* 상업시설 수요: 현재 카페 및 교육장으로 운영 중인 점은 해당 업종에 대한 시장 수요가 있음을 보여줍니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 경매 시장의 동향, 명도 가능성, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 본 감정평가액 512,000,000원을 기준으로, 낙찰률은 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 전문가와의 상담을 통해 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.