나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51365 [1] 충청남도 당진시 채운동 1120 대동다숲아파트 106동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 채운동 소재 ""탑동초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 19층 건 내 제7층 제704호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로 및 단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대미상임.
-본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료, 건축물현황도 등을 참고하였으며 실제와 차이가 발생할 수 있으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 190,000,000원, 전입일자 2022.02. 10., 확정일자 2022.02. 10.)가 있으나 주택도시보증공사(양도전:임차인 최원재)로부터 2026.08.07.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 25타경 51365 (1)

소재지: 충청남도 당진시 채운동 1120 대동다숲아파트 106동 7층 704호

용도: 아파트

감정가: 189,000,000원

토지면적: 46.07㎡ (약 13.93평)

토지지분: 46.0727㎡ (약 13.93평)

건물면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.778㎡ (약 25.65평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축 연도: 2009년

총 세대수: 553세대

최고층: 19층

구조: 철근콘크리트 벽식구조

주차: 총 687대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 당진시 채운동 소재 "탑동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로 및 단지 외곽으로 공도와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배수구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 28일 접수된 통영수산업협동조합의 가압류 (갑7)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 을구 5번 임차권 등기: 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 존재합니다.

- 임차인: 최

- 보증금: 190,000,000원

- 전입일자: 2022년 2월 10일

- 확정일자: 2022년 2월 10일

- 배당신고일자: 2024년 2월 14일

- 비고: 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 기타 등기 내역: 소유권이전(갑2, 갑6), 가압류(갑7, 말소기준권리), 강제경매(갑8) 등이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 2월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 탑동초등학교가 북서측에 인접해 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 당진시 채운동 일대는 침수 피해 예방을 위한 하수도 정비 중점관리지역으로 선정된 바 있어, 해당 시설의 운영 및 관리 상태는 참고할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 탑동초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 아파트 단지 정보:

- 아파트명: 대동다숲아파트

- 주소: 충청남도 당진시 채운동 1120

- 사용승인일: 2009년 11월 10일

- 최고층: 19층

- 총 세대수: 553세대

- 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 면적 정보:

- 전용면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

- 분양면적: 약 84.90㎡ (최근 거래 정보 기준, 약 25.68평)

- 토지면적: 46.07㎡ (약 13.93평)

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원이 존재하며, 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 내부 상태 미확인: 이해관계인의 부재 및 비협조로 인해 건물 내부의 정확한 이용상태, 구조, 관리상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 탐문조사 및 관련 자료를 참고하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배수구역, 하수처리구역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 채운동에 위치한 아파트로, 비교적 신축이며 일반적인 생활 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 위험 요인은 190,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당되지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 위험 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낙찰 후 임차인 보증금 부담을 고려하여 시세 대비 충분히 저렴한 가격에 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 당진시 지역 내 주거 선호도가 높은 아파트 단지로, 정상적인 임대 또는 매매가 이루어질 경우 안정적인 자산 가치를 유지할 수 있습니다.

* 단지 인근의 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.90㎡)의 거래 사례가 2026년 5월 20,350만원, 2026년 6월 18,400만원에 거래된 점과 감정가 189,000,000원을 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 18,000만원 ~ 20,000만원 수준으로 판단됩니다.

그러나 본 건은 190,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하므로, 실제 총 매수 비용은 입찰가와 인수되는 보증금의 합계가 됩니다.

따라서, 위험 부담을 충분히 반영하여 낙찰가를 산정해야 합니다. 상기 정보와 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 위험을 고려하여, 보수적인 관점에서 본 물건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 해당 물건의 정확한 권리 관계 및 인수되는 보증금액을 재확인하고, 내부 상태를 직접 점검한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.