나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30497 [1] 충청북도 충주시 대소원면 만정리 362-13 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.06.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 만정리 소재 ""만정리복지회관"" 남측 인근방향에 위치하는 토지로서, 본건의 주변은 전답지 및 자연림이 주를 이루며 간헐적으로 농가주택 및 공장 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북서측 방향으로 도보4~5분 정도의 거리에 노선버스정류장(만적)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

1. 기호 1,3
부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

2. 기호 2
사다리형의 토지로서. 대지(단독주택부지)로 이용중임.

인접 도로상태

1. 기호 1,3
너비 약3~4m 폭의 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

2. 기호 2
너비 약 3m 정도의 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 3은 공부상 지목 '목' 이나 현황은 '전' 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)
- 목록2 지상 건물은 독립된 물건으로 토지에 부합되지 아니하며 이로 인한 토지의 이용상 제약을 받는 가액(지상권 고려시)은 22,237,620원임
- 목록1,2,3,4 모두 지분 매각임 (2/9)
- 목록3은 공부상 지목이 '목'이나 현황 '전'으로 이용중임
- 목록4 축사는 현황멸실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 충주시 대소원면 만정리 362-13 소재의 동물 및 식물 관련시설로, 감정평가액은 25,934,100원입니다.

토지 면적은 총 1184.00㎡(약 358.28평)이며, 이 중 1184㎡(약 358.28평) 지분에 대해 매각이 진행됩니다.

건물 면적은 66.78㎡(약 20.19평)이며, 이 중 66.78㎡(약 20.19평) 지분에 대해 매각이 진행됩니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 지분 비율은 2/9입니다.

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 충청북도 충주시 대소원면 만정리 소재 "만정리복지회관" 남측 인근에 위치하며, 주변은 전답지와 자연림이 주를 이루고 간헐적으로 농가주택 및 공장 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 일반 차량으로 접근이 가능하며, 북서측 방향으로 도보 약 4~5분 거리에 노선버스정류장(만적)이 소재하여 전반적인 교통 편익성은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 토지는 너비 약 3~4m 폭의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 가축, 소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 6월 7일 접수된 주택도시보증공사의 황정민 지분 가압류(87,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으며, 상세 내용은 불분명하나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. (토지 이용상 제약을 받는 가액 22,237,620원)

임차인 현황: 현재 인수되는 임차인은 없는 것으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 하지만 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

등기부 현황: 등기부상 소유권 이전 및 상속 이력이 있으며, 채권 총액은 87,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지 및 자연림이 많은 지역에 위치하여 일반적인 상권 분석보다는 해당 시설의 용도에 따른 입지적 가치 평가가 중요합니다. 인근에 복지회관이 있으며, 농가주택 및 공장이 혼재되어 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설 및 주변 환경은 입지조건 섹션에서 언급된 바와 같이 농촌 지역의 특성을 보입니다. 대중교통 접근성은 보통 수준이며, 생활 편의시설은 인근 지역의 개발 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본건은 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 사전에 관련 행정기관에 확인이 필요합니다.

지분매각: 토지 및 건물 모두 2/9 지분으로 매각되므로, 공유자들과의 협의 및 관계 설정이 중요하며, 향후 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

건물 주소 불일치: 건축물대장상 건물 주소가 만정리 362-5번지로 기재되어 있으나, 본건 부동산의 소재지는 만정리 362-13번지입니다. 건물과 토지의 정확한 관계 및 법적 소유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지 이용 제약: 지상 건물이 토지에 부합되지 않아 토지 이용상 제약이 발생할 수 있으며, 이는 지상권 등 권리로서 존재할 가능성이 있습니다. (토지 이용상 제약을 받는 가액 22,237,620원)

현황 멸실: 목록 4번 축사는 현황 멸실 상태로, 이는 감정평가에 반영되었으나 실제 현장 확인이 필요합니다.

지목 및 현황 불일치: 목록 3번 토지는 공부상 지목이 '목'이나 현황은 '전'으로 이용 중이므로, 지목 변경 등의 후속 조치가 필요할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 본건 지역은 가축사육제한구역으로, 관련 업종 영위 시 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 농림 지역 내 동물 및 식물 관련시설로, 농지취득자격증명, 지분매각, 건물 주소 불일치, 토지 이용 제약 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 지분매각과 건물 주소 불일치는 향후 재산권 행사 및 관리 측면에서 신중한 접근을 요구합니다. 현황 멸실된 축사와 지목 불일치 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 지분 매각임에도 불구하고 감정평가액 대비 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 농업 또는 관련 시설 운영에 대한 잠재적 가치를 고려할 수 있으며, 적절한 가격으로 낙찰받고 리스크를 관리할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 제시된 감정가, 지분 비율, 각종 리스크 요인(지상권, 주소 불일치, 지분매각 등), 그리고 유사 물건의 최근 거래 사례 및 지역 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 가능 여부 및 지상권 등 인수되는 권리의 정확한 파악이 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 따라서, 별도의 추가 조사를 통한 면밀한 분석 후 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.