나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1036 [1] 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 463-10 상민빌라 가동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 소재 ""삼성중학교"" 남서측 인근에 위치하고 있는
""상민빌라(연립주택)"" 제가동 3층 301호이며, 주위는 연립주택,다세대주택, 단독주택,농
경지,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 연립주택까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
교통상황 보통임.

건물의 구조

본건은 1995.11.13자로 사용승인 받은 연립주택으로서 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕
4층 건내 3층 301호로서

외 벽 : 세멘몰탈위 페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 마감
창 호 : 샷시창호

이용상태

본건은 연립주택(방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

개별보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 연립주택이 소재하는 토지는 5필지 일단지로서 토지 형상은 부정형이며, 1개동 연립
주택건물 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 연립주택이 소재하는 토지는 동측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

※덕정리 463-10,463-11,463-13,463-14,463-17:
도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제구역(2025.05.30)(절대제한구역)<가축분뇨 의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 하수처리구역(하수도법),
중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경1036 (1)

소재지: 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 463-10 상민빌라 가동 3층301호

물건종별: 연립주택

토지면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

건물면적: 52.65㎡ (약 15.93평)

감정가: 35,700,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 소재 "삼성중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건 소재지까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물구조: 1995년 11월 13일 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 슬래브 지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다.

외벽: 세멘몰탈 위 페인트 마감으로 되어 있습니다.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다.

창호: 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

이용상태: 본건은 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성된 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 개별보일러에 의한 난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지이용: 본건 연립주택이 소재하는 토지는 5필지로, 연립주택 건물 부지로 이용되고 있으며 토지 형상은 부정형입니다.

인접도로: 토지는 동측으로 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

공부와의 차이: 공부상 별다른 차이는 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 04월 16일에 접수된 삼성농업협동조합의 근저당권(채권액 14,400,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 김윤식(2000.04.17), 정은주(2019.02.28, 매매 금22,000,000원)

* 근저당권: 삼성농업협동조합(2020.04.16, 14,400,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 현대카드(2025.01.24, 12,968,236원) - 말소

* 가압류: 롯데카드주식회사(2025.03.12, 19,292,029원) - 말소

* 임의경매: 삼성농업협동조합(2025.05.28, 7,092,265원) - 말소 (본건 경매 개시)

* 가압류: 제이티친애저축은행(2025.06.23, 22,337,463원) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

인수되는 임차보증금: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

임차인 현황: 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 살펴보면, 2016년에 건축된 66.02㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 6월 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 1992년에 건축된 59.35㎡ 면적의 다세대주택은 2025년 11월 35,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

* 1991년에 건축된 48.21㎡ 면적의 다세대주택은 2025년 11월 28,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 1995년에 건축된 52.65㎡ 면적으로, 최근 거래된 1991~1992년식 유사 면적 주택들과 유사한 시세 수준을 형성할 것으로 예상됩니다. 건물의 연식이 가격에 큰 영향을 미치는 것으로 보이며, 신축 건물과의 가격 격차가 상당합니다.

주변 시설:

* 본건 인근에는 삼성중학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 지역은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 정보는 현장 방문 시 확인하는 것이 좋습니다.)

* 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1995년에 사용승인된 건물로, 약 30년의 건축 연식을 가지고 있어 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

임대관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 인수되는 임차보증금이 없어 금전적인 부담은 없습니다.)

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 추가적인 개발 및 건축 관련 규제가 있을 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 삼성면 소재의 연립주택으로, 감정가는 35,700,000원입니다. 1995년 건축으로 연식은 다소 있으나, 주변 유사 연식의 주택들이 2,800만원에서 3,500만원 선에서 거래된 점을 감안할 때, 감정가는 비교적 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 건물의 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 초기 투자 비용: 감정가가 3,570만원으로, 비교적 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

안전한 권리관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되므로, 법적인 위험이 적습니다.

인수되는 보증금 없음: 임차인 관련 금전적 인수 부담이 전혀 없습니다.

실거주 및 소액 투자 적합: 저렴한 가격으로 실거주를 목적으로 하거나 소액으로 부동산 투자를 고려하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 35,700,000원이며, 최근 유사 연식 및 면적의 주택 거래 사례가 2,800만원에서 3,500만원 수준임을 고려할 때, 감정가는 시장 상황을 반영한 적정 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

* 최소 입찰 희망가: 35,000,000원 (감정가 대비 약 98%)

* 적정 입찰가: 36,000,000원 ~ 38,000,000원 (감정가 대비 약 101% ~ 106%)

* 상한 입찰가: 40,000,000원

상기 제안 가격은 현재 시점에서의 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 물건 상태 확인과 최신 시장 동향 분석을 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.