나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30575 [1] 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 산85 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재 ""천기리마을회관"" 북측 인근(기호1), 남
서측 인근(기호4,5), 서측 인근(기호6), 남서측 근거리(기호2,3,6,7)에 위치하며, 주위는 농
경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임.

교통상황

본건(기호3-5,7) 및 본건 인근(기호1,2,6,8)까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수
단을 이용하여 출입함.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호2: 대체로 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호3: 삼각형의 토지로서, 토지임야 상태임.
기호4: 자루형의 토지로서, 주거기타(제시외건물 부지-창고 등(방1)) 상태임.
기호5: 사다리형의 토지로서, 현황 전 상태임.
기호6: 부정형의 토지로서, 현황 전 상태임.
기호7: 부정형의 토지로서, 전 상태임.
기호8: 사다리형의 토지로서, 전 상태임.

인접 도로상태

기호1,2: 임야도상 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.
기호 3 : 본건 북측으로 노폭 약7m 내외의 도로를 이용하여 출입함.
기호 4 : 본건 남측으로 노폭 약3m의 도로를 이용하여 출입함.
기호 5 : 본건 북서측으로 노폭 약3m의 도로를 이용하여 출입함.
기호6,8: 지적도상 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.
기호 7 : 본건 남측으로 노폭 약7m 내외의 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 생산관리지역, 하천(오십천)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)
(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업
용산지(2018-12-28)<산지관리법>.
기호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>.
기호 3 : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-18)<철도안전법>.
기호5,6: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.
기호7,8: 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호4토지상으로 별첨 사진과 같이 제시외건물(창고 등(방1))이 소재하는바, 경매 진행
시 참조바람.

공부와의 차이

-본건 기호3토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 토지임야 상태이며 토지 일부는 현황 도로
로 목측됨.
-본건 기호4토지는 공부상 지목이 전이나, 현황 주거기타(창고 등(방1)) 부지로 이용중임.
-본건 기호5,6토지는 공부상 지목이 답이나, 현황 전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)
-맹지
-지적경계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30575 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 산85

용도: 임야

감정가: 37,686,000원

토지면적: 37,686.00㎡ (약 11,400평)

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

1.1. 입지조건

주위 환경

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재 ""천기리마을회관"" 북측 및 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대로 이루어져 있습니다.

교통상황

본 물건 일부 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주로 개별 운송수단을 이용하여 출입하는 것으로 파악됩니다.

토지 이용 현황

물건은 다수의 필지로 구성되어 있으며, 각 필지는 부정형, 사다리형, 삼각형 등 다양한 형태를 보입니다. 현황 이용 상태는 자연림, 임야, 전(밭), 그리고 일부 제시외건물(창고 등) 부지로 이용 중인 상태입니다. 공부상 지목과 현황 이용 상태가 일부 차이를 보이는 필지가 있습니다.

토지 이용 계획

본 물건의 일부는 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역에 해당합니다. 또한, 하천, 가축사육제한구역, 임업용산지, 철도보호지구 등 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존, 이전, 상속 이력이 확인되며, 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 개시 결정 이력이 있습니다.

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 1일에 접수된 농협은행의 가압류(춘천지방법원 2023카단35)입니다.

소멸/인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 소유권 및 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 상태입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시설

물건지 인근은 농촌 지역 특성상 상업 시설이 밀집해 있지 않습니다. 가장 가까운 편의 시설은 삼척시 미로면 소재의 마을회관 및 소규모 점포들이며, 생활 편의를 위해서는 삼척 시내로 이동해야 할 것으로 보입니다.

주변 환경

조용하고 한적한 농촌 및 산림 환경입니다. 혐오시설이나 대규모 공장 등은 직접적으로 확인되지 않으나, 일부 지역에 가축사육제한구역이 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용을 이용한 접근성이 중요합니다. 인근 도로 상태는 일부 필지(기호1,2,6,8)가 맹지이며, 다른 필지들은 소폭의 도로에 접하고 있어 차량 진입 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

편의시설 및 공공시설

가장 가까운 공공시설로는 천기리마을회관이 있으며, 교육, 의료, 금융 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권

물건지 내 또는 인접지에 분묘가 소재할 경우, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요하며, 성립 시 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

맹지 및 도로 접근성

일부 필지가 맹지에 해당하며, 지적경계가 불분명하여 토지 이용 및 개발 시 주변 필지와의 경계 확인 및 인접 토지 이용 동의 등 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 불일치

임야가 전이나 토지임야 상태로, 전이 주거기타(창고) 부지로, 답이 전으로 이용되는 등 공부와 현황이 다른 부분이 있습니다. 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한

농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 임업용산지, 철도보호지구 등의 제한이 있어 특정 용도로의 개발이 제한될 수 있습니다.

제시외 건물

기호4 토지 지상에 제시외 건물(창고 등)이 소재하므로, 매수 시 이를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 삼척시의 임야로, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 그러나 맹지, 지적경계 불분명, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 가장 중요한 분묘기지권 성립 가능성 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 개발 행위에 대한 제한도 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 면적의 임야를 상대적으로 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회입니다.

향후 지역 개발 가능성 및 토지 활용 방안에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

농림지역 및 관리지역에 속해 있어, 관련 법규 내에서의 친환경적인 개발이나 전원생활 부지 등으로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 관련 부담은 없습니다. 하지만 맹지, 지적경계 불분명, 분묘기지권 등 상당한 리스크가 존재하므로, 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 산정해야 합니다. 제시된 감정가 37,686,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 각 리스크 요인별 예상 비용을 산출하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.