나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1142 [1] 강원특별자치도 인제군 북면 용대리 1435 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1142 [1] 강원특별자치도 인제군 북면 용대리 1435 전 경매

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춘천지방법원 경매4계 2025타경1142 | 소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 용대리 1435 | 감정가: 643,442,000원 | 최저가: 450,409,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 강원특별자치도 인제군 북면 용대리 토지

1.1. 물건 개요

사건번호: 춘천지방법원 2025타경1142 (1)

소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 용대리 1435 외 (일괄매각)

용도: 전 (토지매각)

감정가: 643,442,000원

토지면적: 7537.00㎡ (약 2280.00평)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지 조건 및 현황 분석

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 용대리 '용대1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 현황은 공부상 '전', '대', '임야' 등으로 나뉘어 있으나, 실제 현황은 전, 휴경지, 일부 도로, 건부지, 소하천구역, 임야 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. (공부와의 차이가 상당하므로 측량 필수)

용도지역은 **계획관리지역**을 중심으로 **가축사육제한구역, 소하천구역, 준보전산지** 등이 혼재되어 있어, 토지이용계획에 따른 개발행위 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 소유자이자 채무자인 최OO의 부동산임의경매 사건이며, 채권자는 인OOOOOOO입니다.

말소기준권리 이하 권리분석상 특별한 하자는 없을 것으로 보이나, 매각 대상 물건 자체에 **특수 권리 및 주의사항**이 다수 존재하여 철저한 분석이 필요합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 마을회관 인근의 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어 상업시설이 발달한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주로 전원생활이나 농업용 토지, 혹은 향후 개발을 염두에 둔 투자 목적의 성격이 강합니다.

주위환경은 주택 및 농경지, 임야가 소재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 북면 소재지를 통해 확보해야 할 것으로 보입니다. (감정평가서 외 외부 정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 본건 투자의 성패를 가를 핵심 요소입니다.

1. **농지취득자격증명(농취증) 필수:** 기한 내 농취증을 제출하지 못할 경우 **보증금이 몰수**됩니다. 북면사무소에 미리 문의하여 발급 가능 여부를 확인하고 발급 기간을 확보해야 합니다.

2. **법정지상권 성립 여지:** 매각 대상은 **토지매각**이나, 감정평가서에 건물에 대한 감정평가 요항표가 별도로 존재합니다. 이는 토지 위에 건물이 소재한다는 의미이며, 소유자가 동일(최OO)하므로 **법정지상권이 성립할 가능성**이 매우 높습니다. 매수자가 토지 소유권을 취득해도 건물에 대한 사용수익을 주장할 수 없으며, 건물을 취득 또는 철거하기 위한 복잡하고 장기간의 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

3. **제시외 물건 매각 제외:** 본건 및 인접지 경계상에 위치한 제시외 건물(계사, 창고), 비닐하우스, 동산 등은 **매각에서 제외**됩니다. 법정지상권이 성립하지 않는 제시외 건물이 있을 경우, 별도의 철거 및 인도 소송을 진행해야 하는 리스크가 있습니다.

4. **분묘기지권:** 분묘가 소재할 경우 **분묘기지권이 성립**될 여지가 있습니다. 이 경우 분묘의 이장을 위한 협상 및 비용이 발생할 수 있습니다.

5. **송전선로:** 목록 1 지상에 송전선로가 목측되나 구분지상권 설정은 없는바, 송전선로로 인한 토지 이용의 제한 여부를 별도로 확인해야 합니다.

6. **맹지 및 진입로:** 기호(3) 토지는 지적도상 맹지이나 인접지(기호(5) 등)를 이용하여 접근하는 것으로 목측되어, 인접지 소유자와의 진입로 사용 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 총 면적 7537.00㎡ (약 2280.00평)의 넓은 면적과 **계획관리지역**이라는 용도지역의 장점을 갖추고 있어 개발 잠재력은 높습니다. 그러나 감정가 6억 4천만원대라는 적지 않은 가격에 비해 **농취증, 법정지상권, 제시외 물건 처리, 분묘기지권** 등 해결해야 할 **특수 리스크**가 매우 복잡하게 얽혀 있는 물건입니다.

따라서 단순히 넓은 면적의 계획관리지역 토지라는 점만 보고 입찰하기보다는, 리스크 해결에 필요한 **시간, 비용, 법적 절차**를 모두 산출하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 법정지상권 문제 해결이 가장 큰 관건이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

1. **넓은 면적 및 계획관리지역:** 약 2,280평의 넓은 면적이며, 상대적으로 개발 용이성이 높은 **계획관리지역** 토지가 포함되어 있어 활용도가 높습니다.

2. **다양한 현황 활용:** '전', '휴경지', '임야', '건부지' 등 다양한 현황을 포함하고 있어, 법적 리스크 해결 후에는 다목적으로 활용(전원주택 단지 개발, 농업+주거 복합 공간 등)이 가능합니다.

3. **경쟁력 확보 가능성:** 복잡한 권리관계로 인해 입찰 참여자가 제한될 수 있어, 권리분석을 완료한 전문가가 저렴한 가격에 매수할 기회를 가질 수 있습니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계