나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50705 [1] 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 519-1 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50705 [1] 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 519-1 전 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경50705 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 519-1 | 감정가: 35,090,000원 | 최저가: 24,563,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50705 (1)

소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 519-1

용도: 전 (밭)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 화OOOOOOO

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 1,210.00㎡ (약 365.93평)

감정가: 35,090,000원

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 파포리 소재 '상서면사무소' 북동측 원거리에 위치합니다.

주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하며 대중교통의 편의성은 보통입니다.

상서면 노동리는 숙박시설이 부족하며, 화천읍까지는 약 40분, 화천읍에서 노동리까지는 약 10분 정도 소요되는 것으로 보아 주요 생활권과는 거리가 있는 편입니다.

또한, 상서면 지역은 제15보병사단 및 제7보병사단 예하 부대들이 주둔하고 있으며, 전방 지역 특성상 군 관련 시설이 주변에 다수 존재할 가능성이 높습니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 상태

형태 및 이용상태: 사다리형의 완경사 토지로서 현재 휴경지 및 일부 묘지로 이용되고 있습니다.

공부상 지목은 '전(밭)'이나 현황은 일부 분묘가 소재하여 공부와의 차이가 존재합니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 추후 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보가 필수적입니다.

토지에 소재하는 석축 및 수목 등은 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

주요 용도지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형).

기타 제한: 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한, 단 소 말 양 염소는 사육가능)과 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다.

계획관리지역은 제한보호구역 내에 위치하고 있으므로, 추후 건축 행위 시 관련 법규 및 군사시설 보호법상의 제한을 반드시 확인해야 합니다.

3. 투자 위험 분석

3.1. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매이며 소유자와 채무자가 동일합니다.

매각대상: 토지매각으로, 건물은 매각에서 제외되었습니다 (본건은 건물면적이 0.00㎡이므로 해당 없음).

핵심 특이사항:

1) 농지취득자격증명(농취증) 필요: 본건은 공부상 '전'이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 관할 상서면사무소에 미리 신청하여 제출 기간 내에 발급받아야 합니다.

2) 분묘기지권: 현황상 분묘가 소재하고 있어 '분묘기지권'이 성립할 여지가 있습니다. 이에 따라 토지 이용에 제약이 따를 수 있으며, 분묘의 처리(이장 등)를 위해서는 추후 소유자 또는 연고자와의 협의가 필요합니다. 감정평가 시 분묘 소재를 고려하여 평가되었습니다.

3.2. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 본건 토지는 지적도상 맹지이므로 건축 등 개발행위를 위해서는 인접 토지를 통하여 도로 사용에 대한 협의(토지사용승낙)가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 장기간 소요되거나 개발이 불가능할 수 있습니다.

토지 이용 제약: 계획관리지역이나, 전방지역인 '제한보호구역'에 해당하므로 개발 시 군부대와의 협의 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

분묘 존재: 현황상 분묘가 소재함에 따라 토지 이용에 제한이 있으며, 이장을 위해서는 추가적인 비용과 노력이 발생합니다.

4. 주변 환경 및 정보

4.1. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 상서면사무소 북동측 원거리의 농경지 주위로 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 상서면 면소재지(파포리)나 산양리(사방거리) 등을 이용해야 합니다. 산양리에는 음식점, 여관, PC방 등 생활 편의시설이 일부 조성되어 있습니다.

생활정보: 노동리 자체에는 숙박시설이 없으며, 인구 분포상 남성 비율이 높은 전방 지역 특성을 보입니다.

혐오시설 정보: 검색 결과, 본건 노동리 일대에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 전방 지역이라는 특성상 주변에 군부대 관련 시설이 다수 존재하며, 이는 인근 주민에게는 일상적인 시설이나 투자 관점에서는 참고할 필요가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 토지면적이 1,210.00㎡ (약 365.93평)으로 비교적 넓은 규모의 '전'이며, 주된 용도지역이 '계획관리지역'이라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 지적도상 '맹지'라는 치명적인 단점과 함께 '농취증 필요', '분묘기지권 성립 가능성'이라는 3대 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다.

투자 전 도로 확보 방안과 분묘 처리 방안에 대한 명확한 계획 수립 및 비용 산출이 선행되어야 합니다.

맹지 문제를 해결할 수 있다면 계획관리지역 내 농지로서는 활용 가치가 높아질 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

계획관리지역의 넓은 면적: 맹지 문제 해결 시 추후 주택, 창고 등 개발 행위의 여지가 존재합니다 (단, 제한보호구역 관련 규제 확인 필요).

저가 매수의 기회: 맹지 및 분묘로 인한 잠재적 리스크가 가격에 반영되어 시세 대비 낮은 가격에 매수할 수 있는 기회를 제공합니다.

단기 투자보다는 장기적인 관점에서 인근 토지와의 통합 개발 또는 전원주택 부지 활용을 목적으로 하는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계