나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50705 [1] 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 OOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 파포리 소재 ""상서면사무소"" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 완경사로서 휴경지 및 일부 묘지임.
기호(2) : 사다리형으로 완경사지대내 대체로 등고평탄하게 조성된 상태의 전임.
기호(3) : 자루형 평지의 단독주택 건부지임.
기호(4,7,10) : 사다리형 평지의 전임.
기호(5,6,11) : 부정형 평지의 전임.
기호(9) : 사다리형 평지로서 제시외건물이 소재함.

인접 도로상태

기호(1,2) : 지적도상 맹지임.
기호(3,9,11) : 본건 서측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(4,10) : 본건 남서측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(5) : 본건 남동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.
기호(6) : 본건 북동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.
기호(7) : 본건 동측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축중 사육제한), 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

기호(2,3,9,11) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축중 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

기호(4,10) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축중 사육제한), 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업보호구역임.

기호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축중 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 접도구역(5번국도 접도구역)임.

기호(6) : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든
축중 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 접도구역(5번국도 접도구역)임.

기호(7) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축중 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업보호구역임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호(1)은 후첨 사진용지와 같이 분묘가 소재하여 이를 고려하여 감정평가
하였음.

- 본건 토지 기호(3) 지상에 컨테이너, 비닐하우스, 기호(7,11) 지상에 비닐하우스가 소재하나 철거 및 이동이 용이하여 이에 구애없이 토지를 평가하였음.

- 본건 토지 기호(9) 지상에 제시외건물(등기사항전부증명서상 미등기, 일반건축물대장상 조립식판넬조 판넬지붕 165㎡, 농산물간이집하장)이 소재하여 이로 인한 소유권제한의 정도를 감안하여 평가하되, 제시외건물이 소재하지 않을 시의 단가를 감정평가명세표에 병기하였음.

- 본건 토지 기호(4,10)은 현황 인삼밭으로 지상에 차광막 등 재배시설이 설치되어 있으나, 농작물 및 재배시설은 권원관계가 불분명하여 평가에서 제외하였으며 토지만을 정상평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지에 소재하는 석축 및 수목 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

- 본건 토지 기호(1)은 공부상 지목이 '전'이나 일부 분묘가 소재함.

- 본건 토지 기호(9)는 공부상 지목이 '전'이나 제시외건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8)은 변색벽돌조 슬라브지붕 단층 건으로서,
외 벽 : 벽돌쌓기마감
내 벽 : 벽지도배 및 타일마감 등
창 호 : 플라스틱 샤시창호 등 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 '전'이나 현황 일부 분묘가 소재함
-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:상서면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50705 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 화천농업협동조합 (기록에서 '화OOOOOOO'으로 표기되어 있으나, 등기부상 '화천농업협동조합'으로 확인됨)

2. 물건 기본정보

1.2. 소재지 정보

주소: 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 519-1

3. 물건 기본정보

1.3. 물건 현황

토지 용도: 전 (밭)

토지 면적: 1210.00㎡ (약 366.03 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권, 공동담보

4. 물건 기본정보

1.4. 감정가

감정가: 35,090,000원

5. 물건 기본정보

1.5. 매각 대상

매각 대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 파포리 소재 "상서면사무소" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통의 편의성은 보통임.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1): 사다리형 완경사지로서 휴경지 및 일부 묘지임.

기호(2): 사다리형으로서 완경사지대 내 대체로 등고평탄하게 조성된 상태의 전임.

기호(3): 자루형 평지의 단독주택 건부지임.

기호(4,7,10): 사다리형 평지의 전임.

기호(5,6,11): 부정형 평지의 전임.

기호(9): 사다리형 평지로서 제시외건물이 소재함.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1,2): 지적도상 맹지임.

기호(3,9,11): 본건 서측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(4,10): 본건 남서측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(5): 본건 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

기호(6): 본건 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

기호(7): 본건 동측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

기호(2,3,9,11): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

기호(4,10): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업보호구역임.

기호(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 접도구역(5번국도 접도구역)임.

기호(6): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 접도구역(5번국도 접도구역)임.

기호(7): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업보호구역임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (임차인 관련 세부 정보는 제공되지 않아 대항력 유무 등은 확인 불가)

3.2. 등기부 현황

3.2. 1. 토지 등기부 요약

* 갑1: 소유권이전 (1976-07-13, 최흥섭)

* 을1: 근저당권 (2005-02-01, 화천농업협동조합, 22,400,000원, 말소기준권리)

* 을2: 근저당권 (2007-04-24, 화천농업협동조합, 30,000,000원, 말소)

* 을3: 근저당권 (2008-12-04, 화천농업협동조합, 221,000,000원, 말소)

* 갑2: 소유권이전 (2022-07-07, 최진수외 3명, 상속)

* 갑5: 2번최진학지분가압류 (2025-02-28, 농수산업자신용보증기금관리기관, 32,289,028원, 말소)

* 갑6: 2번최진학지분가압류 (2025-04-04, 춘천철원화천양구축산업협동조합, 21,365,804원, 말소)

* 갑7: 임의경매개시결정 (2025-05-22, 화천농업협동조합, 155,746,784원, 말소, 춘천지방법원 2025타경50705)

* 갑8: 2번최진학지분가압류 (2025-06-20, 농업협동조합중앙회, 18,366,026원, 말소)

3.2. 2. 건물 등기부 요약

건물 면적이 0㎡이므로 건물 등기부 요약은 생략합니다.

3.2. 3. 총 채권액

등기부채권 총액: 345,420,858원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 본건 토지 지상 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부 불분명)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화천군 상서면은 주로 농경지와 단독주택이 분포하는 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 북쪽으로는 철원군, 남쪽으로는 하남면과 사내면, 서쪽으로는 철원군 근남면, 북쪽으로는 철원군 원남면에 접하고 있으며, 군사 작전상 제한보호구역(전방지역)으로 지정된 지역에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따릅니다.

4.2. 상업 시설 현황

상서면은 면 소재지인 파포리를 중심으로 일부 상업 및 편의시설이 존재하나, 대규모 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포하고 있을 것으로 추정됩니다. 본건과는 다소 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

본건 소재지인 노동리 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 편의성은 보통 수준입니다. 상서면사무소가 위치한 파포리까지는 원거리에 있으며, 상서면 내에는 봉오초등학교, 산양초등학교, 상승초등학교, 상서중학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 봉오초등학교

* 산양초등학교

* 상승초등학교

* 다목초등학교

* 상서중학교

5.3. 의료 시설

화천군 내에는 화천군 보건의료원이 있으며, 상서면 내에는 노인복지시설인 '카네이션요양원'이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

6.1. 1. 농지취득자격증명

본건은 공부상 지목이 '전'으로 농지이므로, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 몰수될 수 있으며, 발급을 위해 미리 신청해야 합니다.

6.1. 2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있어 개발 시 해당 규제를 준수해야 합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축종의 사육이 제한되거나 허용됩니다.

* 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어 군사 작전상 제한이 따를 수 있습니다.

* 일부 필지는 접도구역(5번국도 접도구역)으로 지정되어 도로 인접 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

6.2. 1. 분묘 및 분묘기지권

공부상 '전'이나 현황 일부 분묘가 소재하며, 이에 대한 감정평가가 반영되었습니다. 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 매매 시 잠재적 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

6.2. 2. 제시외 건물 및 농작물

기호(3) 지상 컨테이너, 비닐하우스, 기호(7,11) 지상 비닐하우스는 철거 및 이동이 용이하여 토지 평가 시 구애받지 않았으나, 인수 가능성 등은 별도 확인이 필요합니다. 기호(9) 지상에는 미등기 제시외건물(농산물간이집하장)이 소재하여 소유권 제한을 감안하여 평가되었습니다. 기호(4,10) 지상의 인삼밭 등 농작물 및 재배시설은 권원관계가 불분명하여 평가에서 제외되었으며, 토지만 정상 평가되었습니다.

6.3. 기타 권리 리스크

6.3. 1. 법정지상권

특이사항 및 특수물건정보에 '법정지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 성립 여부 및 대상에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 이는 권리분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 2. 공동담보

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'가 언급되어 있으며, 이는 본건 토지가 다른 담보물건과 함께 채무를 담보하고 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리에 소재한 전(밭)으로, 감정가는 35,090,000원입니다. 총 1210㎡의 토지를 매각 대상으로 하며, 건물은 없습니다.

7.2. 종합 평가

본건은 농지로서 농지취득자격증명이 필수이며, 현황 분묘가 소재하고 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 점은 중요한 고려 사항입니다. 또한, 법정지상권, 제한보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법적·행정적 제약이 존재합니다. 일부 필지는 맹지이며, 제시외 건물 및 농작물 관련 사항도 인수 여부 및 철거 관련 분쟁 가능성을 내포하고 있습니다. 농림지역 및 계획관리지역 등 용도지역이 혼재되어 있어 토지 이용에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 농촌 지역의 전(밭)으로, 농업 활동 또는 전원생활을 목적으로 하는 경우 고려 대상이 될 수 있습니다.

* 일부 필지는 계획관리지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 고려 사항

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인이 최우선입니다.

* 분묘 및 분묘기지권과 관련된 잠재적 분쟁 위험을 철저히 분석해야 합니다.

* 다양한 지역 제한(군사보호구역, 가축사육제한구역 등)으로 인한 개발 및 이용의 한계를 인지해야 합니다.

* 등기부상 다수의 가압류 및 채권 총액을 고려하여 경매 진행 과정을 주시해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 35,090,000원이며, 인수할 보증금은 0원으로 확인됩니다. 본건은 농지, 분묘, 법정지상권 불분명, 지역 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

9.2. 제안

리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰가는 개별 투자자의 리스크 선호도, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.