나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50704 [1] 강원특별자치도 춘천시 요선동 10-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 요선동 소재 ""춘천시청"" 북서측 인근에 소재하는 주위는 근 린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2, 3) : 2필 일단의 사다리형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6~7M 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 4~5M 내외의 아스팔트 포장 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 도시지역,일반상업지역(2019-12-20),방화지구(2024-12-13),지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,재정비촉진지구(소양재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별 법>,중점경관관리구역(2024-08-29)
기호(3) : 도시지역,일반상업지역(2019-12-20),방화지구(2024-12-13),지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2024-12-12) (전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,재정비촉진지구(소양재정비촉진지구) <도시재정비 촉진을 위한 특별법>,중점경관관리구역(2024-08-29)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층 / 지상3층 건물로서,
외벽 : 물탈 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 내부 인테리어 등 마감,
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

기호(1)
1층 : 근린생활시설 2개호(상호명 : 제일크리닝, 일산식당)으로 이용중입니다.
2층 : 근린생활시설 1개호(상호명 : PC토랑)으로 이용중입니다.
3층 : 근린생활시설 1개호(사무실) 및 단독주택(방3, 거실 및 주방1, 화장실 등)으로 이용중 입니다.
지1층 : 근린생활시설으로 이용중이며, 현재는 공실입니다.

설비내역

3층 단독주택 부분은 난방설비 갖추고 있습니다.
기본적인 위생 및 급배수설비 등 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호(2,3)의 토지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 부합물 및 종 물 기호㉠, ㉡이 소재하는 바, 현상 등을 고려하여 원가법에 의거 감정평가하되, 면적 사정은 개략적으로 실 측 사정하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 기호(1)의 3층 단독주택 부분은 현장 조사시 폐문 부재로 동류형 단독주택의 내부개황 도 및 탐문 조사된 사항을 근거로 작성하였으며, 일반적인 관리상태를 기준으로 감정평가하였으 니, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50704 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 요선동 10-1 (신주소: 강원특별자치도 춘천시 서부대성로44번길 9)

용도: 단독주택 (건축물대장상 위락시설, 유흥음식점, 근린생활시설, 단독주택 복합 용도)

감정가: 1,932,866,800원

토지면적: 450.90㎡ (약 136.33평)

건물면적: 1323.56㎡ (약 400.33평)

건물 제시외면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (춘천농업협동조합)

특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구

2. 입지조건

주위환경: 본건은 강원특별자치도 춘천시 요선동 소재 "춘천시청" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획: 본건 토지(기호 2, 3)는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구(소양재정비촉진지구) 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 6~7M 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 4~5M 내외의 아스팔트 포장 도로와 접하여 차량 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리는 2019년 5월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 건물 을3)입니다.

경매개시결정은 2025년 5월 20일 춘천농업협동조합의 임의경매(갑6, 건물 갑6)로 등기되었습니다.

총 등기부채권액은 토지 912,000,000원, 건물 926,159,200원으로, 이는 감정평가액과 근접한 수준입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없어, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (전체 인수 보증금 합계: 0원)

* 김병호: 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원. 2025년 8월 22일 전입, 확정, 배당신고. 대항력 없음.

* 이동훈: 보증금 45,000,000원, 차임 600,000원. 2019년 11월 13일 전입, 2025년 2월 10일 확정, 2025년 8월 25일 배당신고. 대항력 없음.

* 주식회사필란트로피커뮤니케이션선(김홍진): 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원. 2025년 8월 25일 전입, 확정, 배당신고. 대항력 없음.

* 홍기성: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원. 2022년 2월 3일 전입, 확정, 2025년 8월 7일 배당신고. 대항력 없음.

임차인 관련 주의 문구:

모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 순위에 따라 일부 보증금 미회수 가능성도 배제할 수 없으므로, 실제 명도 진행 시 임차인들과 충분한 소통이 필요합니다.

4. 상권분석

상권 현황: 본건은 춘천시청 인근의 일반상업지역에 위치하며, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

업종 구성: 건물은 지하 1층 근린생활시설(현재 공실), 지상 1층 근린생활시설 2개 호실(제일크리닝, 일산식당), 2층 근린생활시설 1개 호실(PC토랑), 3층 근린생활시설(사무실) 및 단독주택(방3, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용되고 있습니다. 이는 다양한 업종으로의 전환 및 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

개발 잠재력: 토지가 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 활성화 및 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: "춘천시청"이 인근에 소재하여 행정 서비스 이용이 용이하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 및 편의: 3층 일부에 단독주택 용도로 활용 가능한 공간이 있어 주거 기능과 상업 기능을 겸할 수 있습니다.

건축물 정보: 건물은 1985년 1월 19일 건축물 사용승인을 받았으며, 철근콘크리트조 슬라브 지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

재정비촉진지구 관련: 재정비촉진지구 지정으로 인한 개발 계획은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 구체적인 개발 방향 및 시기에 따라 재산권 행사에 제약이 따르거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건축물 노후화: 1985년에 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 상태: 3층 단독주택 부분은 현장 조사 시 폐문 부재로 정확한 내부 상태 확인이 어려웠으며, 일반적인 관리 상태를 기준으로 감정평가 되었으므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

지하층 공실: 지하 1층 근린생활시설이 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생을 위해서는 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

제시외 건물: 제시외 건물(기호 ㉠, ㉡)이 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 감정평가 시 면적이 개략적으로 실 측 사정되었으므로, 실제 면적 및 상태 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 요선동의 중심 상업지역에 위치하며, 춘천시청 인근이라는 우수한 입지를 자랑합니다. 단독주택과 다양한 근린생활시설로 활용 가능한 넓은 면적의 복합 용도 건물입니다. 재정비촉진지구라는 점은 미래 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. 등기부상 다수의 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 이하 권리들은 경매로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없어 권리 관계는 명확합니다. 따라서 사업 목적 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

지역 개발 호재: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

복합 용도 활용: 단독주택, 상가, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 극대화 및 다각적 활용 방안 모색 가능.

넓은 면적: 넓은 대지 및 건물 면적으로 신축 또는 대규모 리모델링을 통한 가치 증대 잠재력 보유.

우수한 접근성: 차량 및 대중교통 접근이 용이한 입지.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보의 매매 사례(2025년 11,500만원, 전용면적 89.935㎡, 연립주택)는 본건 물건의 규모, 용도, 건축 연도(1984년) 등에서 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 따라서 본 물건의 가치는 주로 감정평가액과 지역 개발 잠재력을 기반으로 판단해야 합니다.

본건의 감정가는 1,932,866,800원이며, 이는 춘천시청 인근의 일반상업지역 내 복합 용도 건물로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 토지 이용계획상 일반상업지역, 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 높다는 점을 고려해야 합니다.

건축물대장상 용도가 위락시설, 유흥음식점, 근린생활시설, 단독주택 등 복합적으로 기재되어 있으며, 건물은 1985년에 사용승인되었습니다. 지하 1층의 공실, 3층 단독주택 부분의 현장 확인 어려움, 제시외 건물 존재 등은 낙찰 후 고려해야 할 요소입니다.

등기부 채권 총액이 감정가와 유사한 수준이므로, 경매 진행 상황 및 경쟁 정도에 따라 감정가 이하 또는 근접한 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

현 시세 분석 및 향후 발전 가능성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 1,546,000,000원 ~ 1,835,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰가는 명도 비용, 수리 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.