나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52495 [1] 경기도 시흥시 대야동 332-13 극동아파트 103동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 '대흥중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 금속기와지붕 18층 아파트 내 7층 701호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생, 급배수, 난방, 승강기, 지하 주차장, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형이 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하며, 아파트 단지 주위로 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 시흥시 대야동 332-13)
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(경기도 시흥시 대야동 332-110)
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52495 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 332-13 극동아파트 103동 7층 701호

용도: 아파트

감정가: 3억 2400만원

건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

토지면적: 29.13㎡ (약 8.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (정보 제공상 기재된 채권자명. 등기부상 실제 경매 신청 채권자는 한국주택금융공사임.)

사용승인일: 2000년 07월 14일

총 등기부채권액: 4억 4275만 1105원

1.1. 입지조건

주위 환경: 본 건은 경기도 시흥시 대야동에 소재하며, '대흥중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 위치한 대중교통 정류장까지의 거리 등을 종합적으로 고려했을 때 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

도로: 아파트 단지 내 포장된 도로를 이용하며, 단지 주위로는 공도와 잘 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 07월 06일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권(을13, 2억 520만원)입니다.

인수되는 권리: 본 건은 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다. 따라서 경매 낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 권리 소멸 여부는 집행법원의 최종 결정에 따릅니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성도 있으나, 금액이 미상이라도 반드시 현장 조사를 통해 실제 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 점유 관계 등을 철저히 확인해야 합니다. 이는 명도 과정에서의 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 건이 소재한 대야동은 주거 지역으로, 다수의 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교 등이 밀집하여 형성된 지역입니다.

상업 시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매, 금융, 의료 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 내 부대시설: 극동아파트는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 입주민들의 생활 만족도를 높일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경: 단지 북동측 인근에 '대흥중학교'가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리하며 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설: 앞서 언급한 단지 내 부대시설 및 주변 근린생활시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

주차: 지하 및 지상 주차 공간이 확보되어 있으며, 총 147대의 주차 대수를 갖추고 있어 주차 스트레스가 적을 것으로 보입니다.

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트조 금속기와지붕의 18층 아파트 중 7층에 위치한 701호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 임차인: 임대 관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예기치 못한 분쟁이나 지연을 야기할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

총 채무액: 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하나, 이는 대부분 말소될 권리이므로 낙찰자가 직접적으로 부담해야 할 금액은 아닙니다. 다만, 권리 분석 시 해당 내용들이 모두 소멸되는지 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 비교적 우수합니다.

교통 접근성 및 단지 내 편의시설 등도 갖추고 있어 실거주 목적이나 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

등기부상 복잡했던 권리 관계들은 대부분 말소될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미확인된 점은 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 명확하게 파악해야 할 중요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 아파트 물건으로, 실수요자의 관심이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주요 교육 시설(대흥중학교)과의 인접성 및 단지 내 편의시설 확보는 해당 아파트의 주거 가치를 높이는 요인입니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 동일 면적(59.77㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 21일에 3억 2500만원, 2026년 5월 19일에 3억 1250만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 3억 2400만원입니다.

최근 거래가 평균치(약 3억 1875만원)와 감정가를 고려할 때, 본 건은 매력적인 가격대에서 취득 가능성이 있습니다.

하지만 임차인 현황 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 감안하여, 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 시장 상황 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 3억 1800만원으로 제안합니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 개인의 투자 성향 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.