나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41936 [1] 경기도 평택시 고덕동 1983-1 리치타워주건축물제1동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '율포초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 알씨구조 및 벽식구조, 콘크리트슬래브지붕 6층건 내 제2층 제203호로서,
외 벽:석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽:몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감.
창 호:샤시 창호임.

이용상태

현황 '근린생활시설(공실)'로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급·배수 설비., 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단위 평지인 토지로서 현황 '상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 로폭 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 평택지원 2025타경41936 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1983-1 리치타워 주건축물제1동 2층 203호

건물명: 리치타워

1.1. 2. 건물 정보

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

구조: 철근콘크리트구조 (RC구조 및 벽식구조)

층수: 지하 2층, 지상 6층

건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

사용승인일: 2021-06-15

1.1. 3. 토지 정보

토지면적: 21.71㎡ (약 6.57평)

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 택지개발지구.

현황: 상업용 건부지로 이용 중.

1.1. 4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중앙농업협동조합 (을1 근저당 권리자)

1.2. 감정평가 정보

1.2. 1. 감정가

감정가: 700,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '율포초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다 [감정평가서 요약]. 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다 [감정평가서 요약]. 고덕국제신도시는 대규모 택지개발지구로서 삼성전자 평택캠퍼스 등 산업단지와 인접하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다 [검색 결과 3, 4, 8].

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다 [감정평가서 요약]. 북측 및 서측으로 폭 15m 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다 [감정평가서 요약].

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 8월 31일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권(채권액 468,000,000원)입니다. 소유권 보존 등기 이후 다수의 가압류 및 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소 예정으로 표시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 968,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 원피플주식회사 (대표: 정 )

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2024-01-15

확정일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 종합

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 고덕동은 고덕국제신도시의 중심상업지역에 위치하고 있습니다 [검색 결과 9]. 이 지역은 대규모 택지 개발과 함께 삼성전자 평택캠퍼스, 행정타운 조성 등 개발 잠재력이 높은 곳으로 평가받고 있습니다 [검색 결과 3, 4, 8]. 다양한 주거단지와 상업 시설이 공존하고 있으며, 향후 지속적인 인구 유입과 상권 발달이 예상됩니다 [검색 결과 8].

4.2. 업종 및 용도

본 물건의 용도는 근린생활시설(일반음식점)이며, 건물 자체는 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 활용될 수 있도록 설계되었습니다 [검색 결과 14]. 주변 상권은 주거단지 배후수요와 더불어 업무단지, 쇼핑몰 등이 예정되어 있어 다양한 업종이 혼재할 가능성이 있습니다 [검색 결과 9]. 일부 위락 및 유흥 관련 시설이 존재한다는 점도 상권의 특징 중 하나입니다 [검색 결과 5, 13].

5. 생활정보

5.1. 교육시설

율포초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 아동 양육을 위한 학원 등 교육 시설도 잘 갖추어져 있다는 평가가 있습니다 [감정평가서 요약, 검색 결과 7].

5.2. 편의시설

주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다 [검색 결과 7].

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본 건의 이용 상태가 현재 '근린생활시설(공실)'로 되어 있어, 공실 장기화에 대한 위험이 존재합니다. 또한, 최근 고덕신도시 내 상가 공실률이 높다는 분석도 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다 [검색 결과 6].

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 법적으로 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 그러나 향후 임대차 관계에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 법적/제도적 리스크

본 건은 중심상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등 개발 압력이 높은 지역에 위치합니다. 이러한 지역은 향후 도시 계획 변경 및 규제 강화 등의 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 리스크

본 건 소재지 인근에서 장기간 폐기물이 불법 적치되어 방치되면서 악취, 해충 발생, 도시 미관 훼손 등의 문제가 제기되고 있습니다 [검색 결과 10]. 이는 지역 이미지와 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 일부 지역에서는 유흥업소 증가에 대한 우려도 나타나고 있어 상권의 이미지에도 영향을 줄 수 있습니다 [검색 결과 5].

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

고덕국제신도시의 중심상업지역에 위치하여 향후 개발 잠재력이 높습니다. 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지를 배후로 두고 있어 풍부한 수요가 예상됩니다. 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

7.2. 물건 약점

현재 공실 상태이며, 고덕신도시 전체 상가 공실률에 대한 우려가 있습니다. 주변 지역의 불법 폐기물 방치 문제 등 환경적, 이미지적 리스크가 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 요인

고덕국제신도시의 미래 성장 가치와 더불어 삼성전자 등 대기업 배후수요를 기반으로 한 안정적인 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다. 중심상업지역에 위치하며, 비교적 희소한 위락 및 숙박시설 활용 가능성도 있어 다양한 투자 전략을 구사할 수 있습니다.

8.2. 향후 전망

고덕국제신도시 개발이 완료되고 관련 인프라가 확충됨에 따라 상권 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다. 특히, 삼성전자 캠퍼스 종사자 및 관련 산업의 성장이 주요 성장 동력이 될 것입니다 [검색 결과 4, 8].

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 근거

예상 입찰가는 물건의 감정가, 주변 시세, 향후 시장 전망, 물건의 현 상태(공실 여부, 관리 상태 등), 권리 관계, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 이러한 요소들을 바탕으로 낙찰 후 예상되는 수익률과 투자 회수 기간을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9.2. 최종 제안 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사와 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 매물 가격 분석이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 상기 분석 내용을 바탕으로 낙찰 후 예상 수익률(예: 연 5% 이상)과 투자 회수 기간(예: 7~10년)을 목표로 하여, 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 공실 리스크 및 주변 환경 리스크를 감안한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.