나이스옥션 법원경매 평택 2025타경656 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1113 도곡마을1단지 모아미래도아파트 104동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 ①기호(가), ②기호(나), ③기호(다)는 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 ‘도곡중학
교’ ①동측, ②북측, ③남동측에 각각 소재하며, 주위는 공장, 아파트단지 및 근린생활시설
등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 기호(가),(나),(다)까지 공히 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소
재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

- 기호(가)

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬라브지붕 11층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2006.01.13.)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

- 기호(나)

철근콘크리트구조 (철근)아스팔트슁글지붕 12층 건물 내 제10층 제1005호로서,
(사용승인일 : 2005.11.11.)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.
- 기호(다)

철근콘크리트구조 (철근)아스팔트슁글지붕 12층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일 : 2005.11.11.)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(가),(나),(다) 공히 아파트로 이용 중임.

설비내역

본건 기호(가),(나),(다) 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전
설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 기호(가),(나)

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트로 이용 중임.

- 기호(다)

인접도로 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 아파트로 이용 중임.

인접 도로상태등

- 기호(가)

본건 북측 및 동측으로 폭 약 25m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

- 기호(나)

본건 북측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 10m 내외, 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도
로에 각각 접함.

- 기호(다)

본건 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(가)

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도곡중)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도곡
중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,

- 기호(나)

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 1
5m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(도곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도곡초)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도곡중)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,

- 기호(다)

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(도곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에
관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 본건 물건 건축물대장 총괄표제부(갑)에 위반건축물 사항이 등재되어 있는 것으로 확인되므로 상세내용은 별도확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경656 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1113 도곡마을1단지 모아미래도아파트 104동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 186,000,000원

토지면적: 75.20㎡ (약 22.75평)

토지지분: 75.2017㎡ (약 22.75평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9717㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OO

아파트명: 모아미래도1단지

사용승인일: 2006년 1월 13일

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 ‘도곡중학교’ 동측, 북측, 남동측에 각각 소재하며, 주위는 공장, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(도곡중, 도곡초), 절대보호구역(도곡중), 국가산업단지(포승지구) 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

대항력 있는 임차인: 김정효 (보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-06, 확정일자 2023-01-27, 배당신고일자 2025-06-27, 대항력: 있음)

말소기준권리: 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(2025타경656)이며, 등기부채권 총액은 0원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재함.

1.3. 상권분석

주변 시설: 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있음.

아파트 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있음.

주차 시설: 지하 전기차 충전기 30대 보유.

1.4. 생활정보

교육 시설: 도곡중학교, 도곡초등학교가 인근에 위치하며 상대보호구역으로 지정되어 있음.

편의 시설: 근린생활시설이 주변에 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요함.

교통: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

위반 건축물: 본건 물건 건축물대장 총괄표제부에 위반건축물 사항이 등재된 것으로 확인되므로, 상세 내용은 별도 확인이 필요함.

대항력 있는 임차인: 김정효 (보증금 160,000,000원)가 존재하며, 전입일자(2023-02-06)가 말소기준권리(2025-05-22)보다 앞서므로 대항력이 있음. 제공된 정보 상 ‘인수 보증금 합계: 0원’으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 가능성이 있음을 의미하므로, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 모아미래도1단지 아파트로서, 준수한 입지조건을 갖추고 있습니다. 다만, 건축물대장 상 위반건축물 등재 여부와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 본건의 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준수한 입지: 아파트단지, 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 달라짐)

1.8. 예상 입찰가

본건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 8일: 84.9316㎡(약 25.7평) 8층 매물 20,000만원

- 2026년 5월 6일: 84.9316㎡(약 25.7평) 11층 매물 18,200만원

- 2026년 6월 1일: 59.9717㎡(약 18.1평) 7층 매물 14,600만원

본건은 59.97㎡ (약 18.14평) 면적이며, 2층에 위치합니다. 가장 유사한 면적인 59.9717㎡의 7층 매물이 2026년 6월 1일에 14,600만원에 거래되었습니다. 감정가는 186,000,000원입니다.

핵심적인 고려사항은 대항력 있는 임차인 김정효의 보증금 160,000,000원입니다. 이 보증금은 법원 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 제공된 정보 상 ‘인수 보증금 합계: 0원’으로 명시되어 있으나, 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액이 0원이라는 의미가 아닐 수 있습니다.

만약 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 한다면, 본건의 실질적인 취득 가능 금액은 감정가에서 보증금을 제외한 26,000,000원(186,000,000원 - 160,000,000원)이 됩니다. 이는 최근 거래된 14,600만원 시세에 훨씬 못 미치는 금액이므로, 시세 대비 투자 메리트가 크지 않을 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. 만약 보증금 160,000,000원을 인수해야 한다면, 현 시세 및 감정가를 고려했을 때 입찰이 어려울 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 160,000,000원 인수를 전제로, 보수적으로 입찰가를 산정할 경우, 실질적인 투자 가능 금액이 매우 제한적이므로 신중한 접근이 필요합니다. (본 정보만으로는 안전한 입찰가 산정이 어렵습니다.)

위반건축물 등재 여부 및 해소 가능성도 추가적으로 확인해야 합니다.

주변 지역의 일반적인 시세 추이 및 위반건축물 관련 부담금 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

향후 이 지역의 개발 계획이나 아파트 단지의 전반적인 매매 동향을 추가적으로 파악하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.