나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52499 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 3층308-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화나래중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건(사용승인: 2022.04.08) 내,
제3층 제308-1호로,

외벽: 돌붙임마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 강화유리창호 등 임.

이용상태

인접호와 함께 근린생활시설(애견까페)로 이용중임.

설비내역

공용의 기본급배수 및 위생설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 상업업무용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 보행도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로 엠티브이2-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음. 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임). 현황 "공실"임(현황조사서 및 첨부된 2026. 3. 6.자 회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52499 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 3층308-1호 (신주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 10)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 295,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십사차유동화전문

1.2. 면적 정보

토지 면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

토지 지분: 18.9799㎡ (약 5.74평)

건물 면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

건물 지분: 26.5225㎡ (약 8.02평)

1.3. 건물 정보

건물 층수: 3층 (전체 3층, 1개층 지하)

사용승인일: 2022년 04월 08일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 전체 총 면적: 19,976.871㎡ (약 6,043평)

전유 부분 면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 상업업무지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로는 노폭 약 20m 내외의 보행도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 구역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2022년 05월 06일 접수된 우리은행 근저당 (을1)입니다.

본 경매개시결정(2025타경52499)은 유더블유제십사차유동화전문(갑8)에 의해 이루어졌습니다.

을1 근저당(우리은행)을 포함한 이후의 모든 권리(갑3 가압류, 갑5 압류, 갑6 압류, 갑8 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 291,291,769원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 별도 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현황 조사서 등을 추가 확인하여 보증금 및 차임 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 시화 MTV(Multi-Techno Valley) 지역은 해양, 레저, 첨단 산업을 아우르는 복합 개발 지구입니다.

주변 상업 시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 잠재적 소비자층을 확보할 수 있는 입지입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 본건 호실은 애견카페로 이용 중이었습니다.

다만, 현황 조사서에 따르면 본건은 현재 "공실" 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 시화나래중학교가 위치하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 상점들이 분포하고 있습니다.

대규모 공원과 아파트 단지가 인접해 있어 주거 및 여가 활동을 위한 인프라가 조성되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

주요 도로와 인접해 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능하나, 광역적인 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 관련

본건 토지에 "대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)"가 존재합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제한을 줄 수 있는 중대한 사항이므로, 법률 전문가 또는 관련 기관을 통해 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 입주 및 매수 자격

본 물건은 반월특수지역에 해당하므로, 입주 및 매수 자격에 대한 확인이 필요합니다. 한국산업단지공단 경기입주지원센터에 문의하여 정확한 자격 요건을 확인하시기 바랍니다.

6.3. 공실 및 임대차 관계

현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 공실 장기화 시 고정 비용 부담이 발생할 수 있으며, 추후 임대 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 지역 개발 특성

시화 MTV 지역은 대규모 개발 프로젝트가 진행 중이거나 예정된 지역일 수 있어, 향후 개발 계획 변경이나 건설 관련 소음, 교통 혼잡 등 일시적인 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 사용승인)인 시화 MTV 상업지역 내 근린상가로, 일괄 매각 대상입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 권리들이 정리될 예정이라 비교적 명확한 편입니다.

입지상 주변 아파트 단지 및 상업 시설과의 연계성이 있으며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

그러나, 토지에 설정된 "매립목적 변경금지" 별도 등기, 반월특수지역으로 인한 입주/매수 자격 제한, 현재 공실 상태 및 임대 관계 미상 등은 본 건의 가치와 활용에 큰 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다.

따라서, 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 관련 기관(한국산업단지공단 등)에 자격 요건을 확인하고, 별도 등기의 구체적인 내용과 그 영향력을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

* 개발 잠재력: 시화 MTV 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 잠재력 있는 지역입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 상업 지역 내 위치: 상업업무지구에 속해 있어 상업 시설로서의 가치를 지닙니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 295,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* "매립목적 변경금지" 별도 등기의 실질적 가치 및 활용 제한 정도.

* 반월특수지역 입주 및 매수 자격 확인에 따른 실질적인 인수 가능성.

* 현재 공실 상태 및 향후 임대 수익률 예측.

* 주변 유사 물건의 시세 및 거래 동향.

* 잠재적 리스크 부담에 대한 할인율 적용.

상기 고려 사항들에 대한 충분한 조사와 분석 후, 낙찰 가능한 적정 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.