나이스옥션 법원경매 성남 2024타경254 [1] 경기도 광주시 목현동 249-13 근린주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-02-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경254 [1] 경기도 광주시 목현동 249-13 근린주택 경매

사건번호: 2024타경254
주소: 경기도 광주시 이배재로 356-1
용도: 근린주택

성남지원 경매1계 2024타경254 | 소재지: 경기도 광주시 이배재로 356-1 | 감정가: 8,635,831,120원 | 최저가: 2,962,090,000원 | 용도: 근린주택

1. 성남지원 2024타경254 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 사항

사건번호: 성남지원 2024타경254 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 2.소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 목현동 249-13

용도: 상가주택

건물 구조: 기호(3), (4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 (사용승인일: 2021.04.21)

건물 이용상태: 기호(3) 단독주택, 제1,2종근린생활시설 / 기호(4) 단독주택, 제2종근린생활시설

기타: 건물 옥탑 승강기 기계실 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

1.1. 3.가격 및 면적 정보

감정가: 863,583,112원

토지면적: 2566.00㎡ (약 776.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3421.22㎡ (약 1035.1평)

건물 제시외면적: 379.94㎡ (약 114.9평)

1.1. 4.경매 관련 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 법정지상권

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 목록1,2. 토지 상 소유자 미상의 컨테이너박스 1동이 소재하나 철거 및 이동이 용이하여 평가에서 제외함.

3. 본건 건물 2동(도로명주소 이배재로 356)은 `삼익타운 B`로, 본건 건물 3동(도로명주소 이배재로 356-1)은 `C`로 표시되어 있어 목록의 `동` 표시와 현황이 불일치하므로 확인 필요. 임차인의 주민등록등본 주소 표시도 각각 다르므로 확인이 필요합니다.

4. 목록3.은 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있음 (1층 무단용도변경: 근생→주택 102.76㎡, 2022.12.19.).

5. 목록5,6,7. 토지의 지목은 `임야`이나 현황은 하천제방(둑)의 경사면에 위치함.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 목현동에 소재하며 "목현1동 마을회관" 서측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지의 일부(목록5,6,7)는 지목은 임야이나 현황은 하천제방(둑) 경사면에 위치하고 있습니다 [cite:provided text].

1.2. 2.교통 접근성

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다 [cite:provided text, 6]. 본건은 목현동 249-24(도로)의 아스팔트 포장도로에 접하며, 목현동 249-12(임야)의 비포장 토지를 통하여 접근 가능합니다 [cite:provided text].

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 사항

본건은 중복병합사건으로 진행되고 있으며, 법정지상권 성립 가능성이 있습니다 [cite:provided text].

1.3. 2.주요 특이사항 및 주의사항

일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 목록3.은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 향후 이행강제금 부과 및 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다 [cite:provided text]. 특히, 건물 동 표시와 현황이 불일치하고 임차인의 주소 표기도 다르므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 철저한 확인이 필요합니다 [cite:provided text]. 또한, 일부 토지(목록5,6,7)의 현황이 하천제방(둑)으로 되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다 [cite:provided text]. 소유자 미상의 컨테이너박스가 있으나 평가에서 제외되었으며, 철거 및 이동이 용이한 것으로 판단되었습니다.

1.4. 상권 및 이용 현황

1.4. 1.건축물 용도 및 현황

본건 건물은 상가주택 용도로, 기호(3) 건물은 단독주택 및 제1,2종 근린생활시설로, 기호(4) 건물은 단독주택 및 제2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다 [cite:provided text]. 두 건물은 서로 계단 또는 승강기로 연결되어 있습니다 [cite:provided text].

1.4. 2.주변 상권

본건이 소재한 목현동 지역은 근린생활시설, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 지역 상권은 주변 주거 단지 및 근린 생활시설 중심으로 형성되어 있습니다. 최근 광주시는 지역상권 활성화를 위한 빅데이터 플랫폼을 운영하는 등 상권 활성화에 노력을 기울이고 있습니다. 주변에 다수의 일반음식점이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.주변 편의 시설

본건 주변에는 "목현1동 마을회관"이 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다 [cite:provided text]. 광주시는 시민 편의 증진을 위해 공원 확충, 복합 문화 공간 조성 등 다양한 사업을 추진하고 있습니다.

1.5. 2.주거 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다 [cite:provided text, 6]. 다만, 토지 일부의 하천제방 현황, 건물 동 표시 불일치, 위반건축물 등은 생활 편의성 및 주거 환경에 잠재적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.6. 잠재적 리스크 분석

1.6. 1.법적 위험

법정지상권 성립 가능성은 토지 사용 및 소유권 행사 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 건물 등기 및 현황 불일치, 위반건축물 등기는 추후 명도 및 재산권 행사 시 복잡한 법적 절차를 야기할 수 있습니다.

1.6. 2.건축물 관련 위험

목록3.은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 건축물대장 위반건축물 표시에 관한 사항(1층 무단용도변경: 근생→주택 102.76㎡)으로 인해 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정 제재 대상이 될 수 있습니다 [cite:provided text]. 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물이나, 위반건축물 문제는 큰 위험 요소입니다. 건물 동 표시와 현황이 불일치하는 문제는 실제 사용 및 임대차 관계 파악에 혼란을 줄 수 있으며, 이에 따른 분쟁 가능성도 있습니다 [cite:provided text].

1.6. 3.토지 이용 관련 위험

목록5,6,7. 토지의 지목이 임야이나 현황이 하천제방(둑)의 경사면이라는 점은 건축, 개발, 증축 등 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 토지 일부의 법정지상권 성립 가능성은 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 4.기타 위험 요소

평가에서 제외된 소유자 미상의 컨테이너박스 1동이 소재하는 점은 향후 철거 또는 인도 과정에서 추가적인 비용이나 분쟁을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 상가주택으로, 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)과 넓은 토지를 보유하고 있습니다. 그러나 법정지상권, 위반건축물 등재, 건물 현황과 등기부상 불일치, 토지의 특이 현황(하천제방) 등 다수의 중대한 법적, 물리적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소들은 매수인의 투자 결정 및 향후 자산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 낮은 낙찰가율을 기대해 볼 수 있다는 점입니다. 다수의 위험 요소를 감안하여 입찰 가격을 신중하게 산정해야 할 것입니다. 위험 요소를 철저히 분석하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험 있는 투자자라면, 권리 관계 및 건축물 관련 문제 해결 후 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만, 이러한 위험 요소들을 간과하고 섣불리 투자할 경우 예상치 못한 추가 비용 발생 및 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 매우 신중한 접근이 요구됩니다.1.성남지원 2024타경254 (1) 물건 보고서