나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52268 [1] 경기도 광주시 쌍령동 84-20 월드빌라 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 ""쌍령1동마을회관"" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대, 단독 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕,평지붕 4층건물중 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2017.03.09)

외벽 : 몰탈위 인조석 및 벽돌붙임 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

건축물대장상 다세대주택으로 현황은 경매진행시 재확인 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이상수)로부터 2026.04.8.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52268 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 쌍령동 84-20 월드빌라 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 239,000,000원

* 토지면적: 57.74㎡ (약 17.47평)

* 건물면적: 82.65㎡ (약 25.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 "쌍령1동마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 단독 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류, 중로3류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (국민건강보험공단, 2021.04.22.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전: 이상수)

* 보증금: 253,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-30

* 확정일자: 2020-10-08

* 배당신고일자: 2022-12-05

* 대항력: HUG(주택도시보증공사)로부터 2026.04.08.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되어, 사실상 대항력이 소멸된 것으로 분석됩니다.

* 비고: 본건 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않음)

* 등기부채권 총액: 300,719,171원

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 쌍령낙원타운하우스(22동): 2026년 5월 8일, 61.71㎡ (약 18.7평) 거래가 15,100만원 (평당 약 807.5만원)

* 쌍령하이츠2차(706동): 2026년 5월 8일, 74.48㎡ (약 22.5평) 거래가 18,700만원 (평당 약 831.1만원)

* 브론즈빌3차(102동): 2026년 5월 8일, 79.95㎡ (약 24.2평) 거래가 14,500만원 (평당 약 600만원)

* 주변 연립,다세대,빌라 시세: 제공된 JSON 정보상의 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 전용면적 60~80㎡ (약 18~24평) 기준, 평당 약 600만원에서 830만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건 감정가 분석: 본건의 감정가는 239,000,000원으로, 건물면적 82.65㎡ (약 25평) 기준 평당 약 9,560,000원에 해당합니다. 이는 주변 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 현황: 본건은 철근콘크리트구조 경사지붕, 평지붕의 4층 건물 중 제2층 제202호이며, 2017년 3월 9일에 사용승인되었습니다.

* 주변 환경: 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

* 주요 시설: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 인근 편의시설 및 기반 시설에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련: HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 포기된 것으로 분석되나, 관련 법적 효력 및 추후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 가압류 및 압류 내역이 등기부에 존재하였으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 상태: 2017년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 239,000,000원입니다.

* 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 낙찰 후 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석되며, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, 감정가가 주변 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 명도 가능성: 대항력 있는 임차인 문제가 해결되어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 지역 가치 상승 잠재력: 광주시의 지속적인 개발 계획 및 교통망 개선에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세차익 기회: 감정가와 주변 시세의 차이를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 239,000,000원

* 주변 시세 기반 적정가: 약 150,000,000원 ~ 207,500,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합 의견: 본 건은 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점과, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출을 감안하여, 시세 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.