나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33592 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 346-7 엘리하임아파트 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼작로247번길에 위치하며,
주위는 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2020년 6월에 사용승인된
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 중
2층 201호로서,
외벽: 석재 및 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 이중창호임.
(사용승인일:2020-06-01)

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러,
도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역),
항공표면, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33592 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 346-7 엘리하임아파트 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 352,000,000원

토지면적: 31.70㎡ (약 9.59평)

건물면적: 58.75㎡ (약 17.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치하며, 주변은 각급 학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 동측 및 남측으로 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있고, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 4월 12일 접수된 자비스자산운용주식회사 근저당권(을1)입니다.

상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당권 을1, 압류 갑7, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 강제경매 갑16)

다만, 본건의 가장 큰 특징은 '대항력있는 임차인'이 존재한다는 점입니다.

임차인 이 씨는 2020년 12월 31일 전입하여 2020년 12월 18일 확정일자를 받았으며, 보증금 361,000,000원에 차임은 없는 것으로 조사되었습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 이수진 씨의 주택임차권(을2)이 2025년 2월 14일 접수되었으며, 권리금액은 361,000,000원이고 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

이는 임차인이 배당절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

본건 물건명세서에서도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권등기(단, 임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한함)"라고 명시되어 있습니다.

임차인 이 씨는 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2025년 2월 14일입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 정산될 금액의 합계를 의미할 수 있으며, 실제 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라집니다.

임차인의 보증금(361,000,000원)이 감정가(352,000,000원)보다 높으므로, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높으며, 낙찰자가 보증금 전액을 인수하게 될 위험이 매우 높습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 원종동 일대는 주거지역으로, 아파트 단지와 단독주택이 밀집해 있으며, 이면부에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변에 학교가 소재하고 있어 학생들을 대상으로 하는 상권도 일부 존재합니다.

외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

최근 개발 계획이나 대규모 상업 시설 입점 등의 이슈는 확인되지 않아, 안정적인 주거 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

* 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 자가용 이용 시, 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 주변 편의시설:

* 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 학교:

* 유치원, 초등학교, 중학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 361,000,000원 인수 가능성입니다.

임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 경매 진행 시 낙찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다.

이는 예상치 못한 큰 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

부천시 오정구 일대의 부동산 시장 상황 변동성에 따른 가격 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2020년 6월로 비교적 신축에 해당하나, 장기적인 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 엘리하임아파트 2층 201호는 비교적 신축 연식의 아파트로서 기본적인 입지 및 생활 여건은 양호한 편입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 361,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높은 물건으로, 이는 낙찰자가 부담해야 할 총 매수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

특히 임차인의 보증금이 감정가를 초과한다는 점에서, 낙찰 이후 예상치 못한 큰 지출이 발생할 수 있으므로 철저한 권리분석과 함께 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 사용승인)으로 건물 상태 양호.

* 아파트로서 기본적인 주거 환경 및 편의시설 이용 용이.

* 인근 학교 및 버스정류장 등 편의 시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 보증금 361,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실제 낙찰자가 부담하게 될 총 매수 금액은 '입찰가' + '인수 보증금'이 될 것으로 예상됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 달리, 등기부등본상 '말소: 인수'로 기재된 임차인의 권리를 고려할 때, 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되는 것이 일반적입니다.

따라서, 임차인 보증금(361,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 한다고 가정하고, 감정가 대비 보수적인 접근을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 246,400,000원 ~ 281,600,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 임차인과의 협상 여부, 배당 결과 예측, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

총 실 매수 비용은 '선택한 입찰가' + '361,000,000원'이 될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.