나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1912 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재""양곡초등학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층건(사용승인일 : 2019.06.20)내 13층 1302호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재붙임 등임.

내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.

창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설(15인승) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 평지인 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 및 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3번지
도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.



경기도 김포시 양촌읍 양곡리 389-2번지
도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.



경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-12번지
도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.



경기도 김포시 양촌읍 양곡리 1091-35번지
도시지역 , 일반상업지역
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경1912 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 13층1302호

* 종별: 오피스텔

* 감정가: 229,000,000 원 (2억 2천 9백만원)

* 토지 면적: 8.70㎡ (약 2.63평) (토지 지분)

* 건물 면적: 58.91㎡ (약 17.82평) (전용면적)

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOO

* 사용승인일: 2019년 6월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 통행이 원활하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 서측 및 남측으로 각각 약 10미터 및 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양곡초등학교, 한울유치원), 성장관리권역, 하수처리구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 12일자 서울축산업협동조합 근저당권 (201,600,000원) 입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰과 함께 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 본건은 일반적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 길근동

* 보증금: 20,000,000 원

* 차임: 630,000 원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-07

* 확정일자: 2022-04-28

* 배당신고일자: 2025-07-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0 원

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 보존 및 이전 등기, 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등이 등기되어 있으나, 근저당권이 말소기준권리로서 낙찰 후 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 총 등기부채권액은 201,600,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 양촌읍 양곡리 일대는 신흥 상업지구로, 오피스텔과 근린생활시설이 밀집하여 있어 유동인구가 형성될 가능성이 높습니다. 양곡초등학교 등 교육시설과 인접하여 주거 및 업무 편의성이 요구되는 지역입니다.

* 상권 활성화 정도: 지역 개발 계획 및 인근 신축 건물 분포 등을 고려할 때, 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 이동이 용이합니다.

* 교육: 양곡초등학교, 한울유치원 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리한 측면이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 최근 매매 사례의 가격 변동성: 제공된 최근 매매 데이터상에서 2024년 1월 150,000,000원(8층)에서 2025년 3월 120,000,000원(10층)으로 가격이 하락한 사례가 있어, 향후 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 공실 위험: 오피스텔은 공실 발생 시 임대 수익에 직접적인 영향을 받으므로, 지역 내 공실률 및 경쟁 오피스텔 현황에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 확인 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 양촌읍에 위치한 신축급 오피스텔로, 초등학교 및 상업시설 인근에 자리 잡고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 최근 매매 사례에서 가격 하락이 관찰된 점과 공실 위험 가능성은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 양곡초등학교 인근, 상업지역 내 위치하여 주거 및 업무 수요가 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 명도 용이: 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서의 분쟁 소지가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 229,000,000 원

* 최근 매매 사례: 2024년 1월 150,000,000원 (58.02㎡, 8층), 2025년 3월 120,000,000원 (59.52㎡, 10층)

* 분석: 감정가는 2억 2천 9백만원이나, 최근 매매 사례 가격이 이보다 현저히 낮은 점을 고려해야 합니다. 다만, 본건은 13층으로 상대적으로 고층에 해당하며, 오피스텔의 층별 시세 차이를 감안할 때 감정가 수준에서의 낙찰 가능성도 배제할 수 없습니다. 최근 거래 가격의 하락세를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000 원 (2억 2천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.