나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10146 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제6층 제603호 오피스텔 경매
매각기일: 2025-12-04
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10146 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제6층 제603호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2025타경10146
- 주소: 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제6층 제603호
- 감정가: 345,000,000원
- 최저가: 345,000,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 오피스텔
서울남부지방법원 경매16계 2025타경10146 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제6층 제603호 | 감정가: 345,000,000원 | 최저가: 345,000,000원 | 용도: 오피스텔
1. 서울남부지방법원 2025타경10146 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제6층 제603호에 소재한 오피스텔로, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 소유자는 고OO님으로 채무자와 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 감정가는 345,000,000원입니다.
토지는 총 16.26㎡ 면적에 대해 1626.0000000000002의 지분율을 가지고 있으며, 건물은 31.99㎡ 면적에 대해 3199의 지분율을 가지고 있습니다. 제시외 면적은 없습니다.
1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약
위치 및 주위환경:
본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '신월중학교' 남동 인근 지역입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대로, 상권 및 배후지 상태는 보통 수준입니다.
교통상황:
차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로는 지하철 5호선 '화곡역'이 위치하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.
건물의 구조:
본 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕의 지하 2층/지상 9층 건물 내 제6층 제603호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.
이용상태:
본건(기호 가)은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
설비내역:
위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.
토지 이용상태:
본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 인접 필지와 비교하여 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태:
부지 남측으로는 폭 약 50m, 서측으로는 폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태:
신월동 60-31: 도시지역, 제3종일반주거지역, 축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.
신월동 60-32: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선.
공부와의 차이:
없습니다.
기타 참고사항:
임대 관계는 파악되지 않았습니다.
1.3. 입지조건
서울특별시 양천구 신월동 소재 '한울팰리스'는 지하철 5호선 '화곡역'이 근거리에 위치하여 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 인근에 버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리하며, 대로변에 접해 있어 차량을 이용한 이동도 용이합니다. 주변으로는 학교(신월중학교 등)와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.
1.4. 권리분석
본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일합니다. 가장 중요한 주의사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인, 그리고 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 매수인에게 임대차보증금 관련 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 시사합니다. 따라서, 명확한 임차 관계 및 보증금 반환 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.
1.5. 상권분석
물건이 위치한 신월동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역입니다. '신월중학교' 인근으로 교육 시설이 있으며, '화곡역'을 중심으로 한 상권의 일부 또는 인접 지역의 배후지로서의 역할을 할 것으로 보입니다. 전반적인 상권 및 배후지 상태는 보통으로 평가됩니다.
1.6. 생활정보
본건은 오피스텔로, 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 소화, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, '화곡역'을 통해 지하철 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.
1.7. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 일부 포기하는 조건부로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차인에게 미회수된 보증금에 대한 채권 포기 확약을 받아야 합니다. 또한, 오피스텔은 일반 주택에 비해 관리비 부담이 높을 수 있으며, 건물 노후화에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 토지 이용계획 상 '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다. 인근 신월동에서 주차장에서 화재가 발생한 사례가 있어(2025-11-21), 필로티 구조 건물의 화재 안전성에 대한 주의가 필요합니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 지하철 5호선 '화곡역' 인근에 위치하여 교통 편의성이 좋고, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 오피스텔로서의 기본적인 기능을 수행할 수 있는 설비를 갖추고 있으며, 감정가 3억 4천 5백만원으로 제시되었습니다. 그러나 임차인의 보증금 관련하여 주택도시보증공사와 협의가 필요한 복잡한 권리관계가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 투자 결정 시 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 명확한 법적 검토 후에 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.
1.9. 투자 포인트
1. **역세권 입지**: 지하철 5호선 '화곡역' 이용이 가능하여 서울 도심 접근성이 우수합니다.
2. **편리한 생활 환경**: 주변에 학교, 상가 등 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.
3. **일괄 매각**: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확한 편입니다. (단, 임차인과의 협의 필요)
4. **잠재적 시세 상승**: 화곡역 일대는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
**면적 정보:**
* 토지 면적: 16.26㎡ (약 4.92평)
* 건물 면적 (전용면적): 31.99㎡ (약 9.68평)
**참고:**
* 제공된 토지 및 건물 지분율 수치(토지 1626.0000000000002, 건물 3199)는 일반적인 비율 표기와 상이하여, 정확한 권리 관계 확인을 위해 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.
* 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)와의 협의 내용은 본 물건 매수 시 반드시 선결되어야 할 중요 사항입니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매16계