나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10100 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10100 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제8층 제804호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10100
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로 218 파크아리온, 제102동 제8층 제804호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10100 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로 218 파크아리온, 제102동 제8층 제804호 | 감정가: 328,000,000원 | 최저가: 262,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10100 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10100 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제8층 제804호

용도: 오피스텔

감정가: 328,000,000원

토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

건물면적: 28.71㎡ (약 8.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일자: 2021년 7월 29일

층: 8층 (총 12층)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화원중학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 주로 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 교통 여건이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다.

매각에 있어 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 중요한 권리 관계의 조건입니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

건물 구조는 철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 건물 중 제8층 제804호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호 등입니다.

이용 상태는 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 주차 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 6필지 일단의 사다리형 토지로서, 건부지(오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설)로 이용 중입니다.

본건은 북서측 약 35m, 남서측 약 10m, 남동측 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 지하철 5호선 화곡역 역세권을 중심으로 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 밀집된 복합 상권입니다.

역세권의 특성상 유동인구가 꾸준하며, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.6. 생활정보

주변 교통망으로는 지하철 5호선 화곡역과 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 좋습니다.

교육 시설로는 인근에 화원중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

편의 시설 또한 주변 상업시설 발달로 인해 마트, 병원, 음식점 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 임차인 및 HUG 관련 조건입니다. 임차인과 주택도시보증공사(HUG)가 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 하는 조건이 명시되어 있어, 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 매수인이 임대차보증금 관련 법적 문제를 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 법률 자문이 필수적입니다.

또한, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 현재 정확한 임대 현황 및 월세 수입 등을 파악하기 어렵습니다. 현장 방문 및 추가 조사를 통해 이를 확인할 필요가 있습니다.

오피스텔의 일반적인 특성상 공동 관리비, 시설 유지보수 등 건물 관리 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

하지만 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 특수 매각 조건으로 인해 권리 분석 및 인수 조건에 대한 매우 면밀한 검토가 요구됩니다.

이러한 권리 관계를 명확히 해결하고 인수 조건을 정확히 이해한다면, 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축 건물: 2021년 준공되어 비교적 현대적인 시설과 깔끔한 관리가 기대됩니다.

활발한 상권: 주변 상업시설 및 주거시설 발달로 인해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

특별 조건 이해: 임차인 및 HUG 관련 조건을 정확히 파악하고 리스크를 관리할 수 있는 투자자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

주변 지역 분석 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계