나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10137 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10137 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제3층 제302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10137
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로43길 47 에스케이 파크리움, 제3층 제302호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10137 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로43길 47 에스케이 파크리움, 제3층 제302호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 209,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10137 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10137 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제3층 제302호

* 사용승인일: 2019년 06월 13일

* 감정가: 262,000,000 원

* 토지 면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

* 건물 면적: 24.10㎡ (약 7.29평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 화곡중학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 우장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 주요 권리사항: 본건에는 대항력있는 임차인이 존재하며, HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 있습니다.

* 매각 조건: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 보증금 관련 부담이 발생할 수 있음을 시사하므로, 철저한 확인이 필요합니다.

* 등기부상 특이사항: 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 다세대주택과 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 학교가 인근에 있어 학생 및 학부모 관련 업종의 잠재적 수요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 마트, 식당, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 화곡중학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경으로 적합할 수 있습니다.

* 교통: 우장산역(지하철 5호선) 및 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금: 대항력있는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기 조건이 매각에 포함되어 있습니다. 임차 보증금의 전부 또는 일부를 승계해야 할 가능성이 있으며, 해당 조건에 대한 법적, 실질적 검토가 필수적입니다. 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 도시계획 및 규제: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 수평표면구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(교육환경보호구역) 지정 여부도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력있는 임차인 존재와 HUG 관련 복잡한 조건은 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 핵심 리스크 요인입니다.

* 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고, 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 분석하여 감수할 수 있는 수준인지 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 건축된 건물(2019년)로 신축 프리미엄 및 유지보수 용이성을 기대할 수 있습니다.

* 우장산역 인근의 주거지로서 꾸준한 수요를 기대할 수 있으며, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 현재 감정가를 기준으로 권리 분석 및 잠재적 리스크 해소 비용을 고려하여 적정 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 중요: 본건의 가장 큰 투자 포인트는 권리 관계의 명확한 해결입니다. 임차인 및 HUG와의 조건 이행 여부를 철저히 확인하고, 잔여 보증금 문제 등을 해결할 수 있다는 확신이 있을 때 투자를 고려해야 합니다.

주변 시설 검색 결과:

본건 주변 지역에 대한 지도 및 시설 검색 결과, 일반적으로 '혐오시설'로 분류되는 시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 단지, 소각장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 본건은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

법원 정보

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