나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10129 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 870-19 이노셀 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10129 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 870-19 이노셀 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10129 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 870-19 이노셀 제5층 제502호 | 감정가: 256,000,000원 | 최저가: 256,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10129 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10129 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 870-19 이노셀 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 256,000,000원

토지면적: 23.84㎡ (약 7.22평)

건물면적: 41.32㎡ (약 12.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 이세라의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 870-19번지, 서울신정초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본건은 동측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 임차인 이세라의 주택임차권이 승계된 주택도시보증공사가 존재합니다.

본 매각은 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금 반환 채무를 인수하지 않기 위한 중요한 조건이므로, 입찰 전 관련 조건의 정확한 확인 및 이행 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 다세대주택과 학교가 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

인근에 서울신정초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 지역 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

다세대주택 밀집 지역의 특성상 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 경사지붕 6층 다세대주택 및 근린생활시설입니다.

외벽은 석재 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

현재 주거용으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 서울신정초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 주의사항에 명시된 임차인 보증금 관련 조건입니다. 매수인에게 보증금 반환 청구권 포기와 임차권등기 말소가 요구되므로, 이 조건이 정확히 이행되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금 채무를 인수하게 될 위험이 있습니다. 따라서 입찰 전 관련 당사자(주택도시보증공사)와의 명확한 소통과 법적 검토가 필수적입니다.

또한, 토지이용계획에 포함된 '가축사육제한구역', '원추표면구역', '대공방어협조구역', '상대보호구역' 등은 향후 건축이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

'기타참고사항'이 '미상'으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서남부 지역의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 서울신정초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하다는 장점이 있습니다.

감정가는 2억 5천 6백만원이며, 토지 약 7.22평, 건물 약 12.50평의 면적을 가지고 있습니다.

권리관계 상 임차인의 보증금 반환 채무 승계 여부가 주요 쟁점이 될 것으로 보이나, 명시된 조건에 따라 매수인이 인수하지 않도록 되어 있습니다. 다만, 이 조건의 이행 여부와 잔여 보증금 관련 사항은 철저한 확인이 필요하며, 이를 명확히 해결할 경우 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 예상되는 지역에 위치합니다.

서울신정초등학교 등 교육 시설과의 근접성이 높아 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

권리상 복잡한 임차인 보증금 관련 조건이 명확히 해제될 경우, 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

입찰 전, 임차인 보증금 관련 조건의 정확한 이해와 이행 가능성을 반드시 확인하고, 토지이용계획 상의 제한 사항을 상세히 검토하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계