나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9366 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 349-11 해오름 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 개웅중학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주
택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕으로

외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 평지로 근린생활시설 및 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지
반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법},
과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년9
월9일까지. 지목 도로 한정).

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및
외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시
기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9366 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 349-11 해오름 제2층 제202호

* 건물 종류: 다세대주택

* 감정가: 222,000,000원

* 토지 면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

* 토지 지분: 20.42㎡ (약 6.18평)

* 건물 면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

* 건물 지분: 29.81㎡ (약 9.02평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 요약:

* 건축 허가일: 2017년 9월 15일

* 사용 승인일: 2018년 12월 6일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 (본건은 2층)

* 세대수: 총 6세대 (다세대주택)

* 주요 용도: 공동주택(다세대주택-6세대) 및 제2종근린생활시설(사무소)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동, 개웅중학교 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상황: 본건은 서측 및 남측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 1월 30일 광주세무서장의 압류 (갑3)입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 등기되어 있습니다.

* 임차인: 김성은 (개명전: 김영범)

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 4월 19일

* 확정일자: 2019년 4월 19일

* 배당신고일자: 2021년 5월 14일

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리 분석: 을3 권리(주택임차권)는 접수일자 2021년 5월 14일이며, 말소기준권리(갑3, 2020년 1월 30일)보다 후순위입니다. 그러나 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 해당 임차인의 보증금 209,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"으로 명시되어 있습니다.

* 중요 주의사항 : '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 법원의 잠정적 판단일 수 있으며, '말소: 인수' 표기 및 '잔액 인수' 문구를 고려할 때, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 기타 권리:

* 소유권보존 (갑1): 한수정 (2018-12-18)

* 소유권이전 (갑2): 정용철 (2019-04-25)

* 압류 (갑3): 광주세무서장 (2020-01-30, 말소기준권리)

* 압류 (갑4): 구로구 (2022-12-01, 말소)

* 압류 (갑5): 관악세무서장 (2023-02-08, 말소)

* 강제경매 (갑6): 김성은 (2025-05-28, 말소)

* 등기부채권 총액: 209,000,000원

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본건이 위치한 개봉동 일대는 주로 저층 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설이 주를 이루는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 주변 상가 현황: 소규모 점포들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 쇼핑이나 문화 생활을 위해서는 인근 다른 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 시내 이동이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다. 가장 가까운 지하철역과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 위치합니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 도보권 외 지역에 소재할 가능성이 높습니다.

* 교육시설: 개웅중학교가 동측 인근에 소재합니다. 초등학교, 고등학교 등 추가적인 교육 시설 정보는 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김성은 씨의 보증금 209,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고, 인수 가능성을 염두에 두고 보증금 변제율을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건축물 현황과 상이 가능성: 내부 구조는 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부 관찰과 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 경매 참여 전 현장 재확인이 필수입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 2종일반주거지역 (7층 이하)으로 건축 시 층수 제한이 있습니다.

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)에 포함되어 있어 건축 시 군사 시설 보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지)으로 지정되어 있으나, 이는 '지목 도로 한정'이므로 본건 대지의 지목이 '대'인 경우 직접적인 영향은 없을 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 지목 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 2,200만원입니다. 건물 면적은 약 9평으로 소형 주거 공간입니다.

본건의 가장 큰 특징이자 핵심 고려사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 2억 900만원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 실제 낙찰가가 시세보다 낮더라도 최종적인 총 지출액은 감정가 이상이 될 수 있습니다.

또한, 건축물 현황과 실제 내부 구조가 다를 수 있다는 점, 그리고 도시계획상 일부 제한 사항이 존재한다는 점도 유의해야 합니다.

투자 가치를 판단하기 위해서는 임차인의 정확한 보증금 회수 가능성 및 인수 여부를 면밀히 분석하는 것이 최우선이며, 이를 기반으로 주변 시세와 비교하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 시세 차익 기회: 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 때문에 일반적인 경매보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 서울시 구로구의 입지 강점: 구로구는 꾸준한 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 소형 주거 공간의 수요: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 존재합니다. (단, 명도 및 임대 전략 수립 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 2026년 7월 7일: 서울 구로구 개봉동 365-4, 58.32㎡ (약 17.6평), 4층, 210,000,000원 (평당 약 1,193만원)

* 2026년 7월 1일: 서울 구로구 개봉동 330-8, 51.48㎡ (약 15.6평), 4층, 250,000,000원 (평당 약 1,603만원)

* 2026년 7월 1일: 경기 광명시 개봉동 342-1, 41.52㎡ (약 12.6평), 3층, 139,500,000원 (평당 약 1,107만원)

* 감정가 평가: 본건 건물 면적은 29.81㎡ (약 9.02평)입니다. 감정가 222,000,000원을 면적으로 환산 시 평당 약 2,460만원 수준으로, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세(평당 약 1,100만~1,600만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 가장 중요한 고려사항: 임차인 보증금 인수 여부

* 본건의 임차인 김성은 씨는 대항력이 있으며, 보증금 209,000,000원 중 배당으로 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, '말소: 인수' 및 '잔액 인수' 문구를 볼 때, 임차인이 보증금 전액을 회수할 것이라고 단정하기 어렵습니다.

* 따라서, 실제 입찰가는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라져야 합니다.

* 예상 입찰가 산정 (가정 기반)

* 가정 1: 임차인이 배당으로 보증금 전액(209,000,000원)을 회수하여 매수인이 인수하는 보증금이 '0원'인 경우.

* 이 경우, 건물 면적(약 9평)과 주변 시세(평당 1,100만원 ~ 1,600만원)를 고려할 때, 합리적인 입찰가는 다음과 같이 예상됩니다.

* 9평 * 1,100만원 = 99,000,000원

* 9평 * 1,600만원 = 144,000,000원

* 따라서, 이 가정 하에 1억 1,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위에서 신중하게 검토할 수 있습니다.

* 가정 2: 임차인이 배당으로 보증금을 전혀 회수하지 못하고 보증금 전액(209,000,000원)을 매수인이 인수해야 하는 경우.

* 이 경우, 낙찰가 외에 추가로 2억 900만원이 지출되므로, 총 지출액은 '낙찰가 + 209,000,000원'이 됩니다.

* 현재 감정가(222,000,000원) 수준으로 낙찰받는다고 가정해도, 총 지출액은 4억 3,100만원이 됩니다. 이는 건물 면적(약 9평) 대비 과도한 금액일 가능성이 높습니다.

* 따라서, 이 가정 하에서는 입찰가를 매우 낮게 산정하거나, 투자를 보류하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 결론적 권고:

* 임차인의 배당 현황 및 보증금 인수 여부를 법원 기록을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 확인 결과에 따라 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

* 현 단계에서의 보수적이며 잠정적인 예상 입찰가 범위는 1억 1,000만원 ~ 1억 5,000만원으로 제시합니다. (단, 이는 임차인 보증금 인수액이 0원에 가까울 경우를 가정한 것입니다. 실제 인수액이 있다면 입찰가는 이보다 현저히 낮아져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.