나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9366 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 349-11 해오름 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9366 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 349-11 해오름 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9366
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로11길 17-17 해오름, 제2층 제202호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매15계 2025타경9366 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 17-17 해오름, 제2층 제202호 | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 177,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9366 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 349-11 해오름 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

토지지분: 20.42㎡ (약 6.18평)

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물지분: 29.81㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 개웅중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 서측 및 남측으로 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

지역 지구는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건물 증축 및 개발에 있어 용적률 등 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김OOOOOOOOOOOOOO입니다.

경매 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 세부적인 권리관계 및 인수되는 권리(유치권, 법정지상권 등)는 현장 조사 및 공부 확인을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

임대차 관계는 파악되지 않았으므로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

주변에 저층 공동주택과 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주의 상권으로 파악됩니다.

향후 지역 개발 계획 및 인구 변화 등에 따라 상권의 변화 가능성을 예의주시해야 합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 지붕은 콘크리트 평스라브 구조입니다.

외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 P.V.C샷시입니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

건물의 이용 상태는 후첨된 내부구조도 및 외부에서 관찰한 바를 기반으로 하였으며, 내부 구조는 현황과 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계가 파악되지 않아 인수 후 명도 과정에서 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

집합건축물대장 상의 건축물 현황도와 실제 내부 구조가 다를 수 있으므로, 경매 참여 전에 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 상세히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 '대공방어협조구역'으로 지정되어 있어 건축 행위에 있어 위탁고도 등의 제한이 있을 수 있습니다.

'토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 지목이 '도로'인 경우에 한정되어 있으므로 본건 토지(대지)에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 법규 변동 가능성을 확인해야 합니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 인근 지역 개발 계획이나 향후 들어설 시설에 대한 잠재적 위험 요소를 사전 파악하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서남권에 위치한 다세대주택으로, 개웅중학교 인근에 자리하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

대중교통 접근성이 괜찮고, 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

다만, 임대 관계 미상, 내부 구조 확인 필요 등 명도 및 현황 관련 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 일반적인 주거용 부동산으로서의 가치는 유지될 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

구로구 지역은 꾸준한 개발과 함께 주택 수요가 있는 지역입니다.

본건은 소형 면적의 다세대주택으로, 1인 가구나 소형 가구의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

경매 낙찰가를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

향후 주변 지역 개발 및 교통망 확충 계획 등을 면밀히 파악하여 투자 가치를 높일 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계