나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10108 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 1002-1 럭키남서울아파트 제3동 제11층 제1101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10108 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 1002-1 럭키남서울아파트 제3동 제11층 제1101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10108
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥동 1002-1 럭키남서울아파트 제3동 제11층 제1101호
• 감정가: 544,000,000원
• 최저가: 435,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매8계 2025타경10108 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 1002-1 럭키남서울아파트 제3동 제11층 제1101호 | 감정가: 544,000,000원 | 최저가: 435,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 금천구 시흥동 럭키남서울아파트

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10108 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

감정가는 544,000,000원이며, 소유자와 채무자가 동일한 윤OO으로 확인되어 명도(인도명령) 진행 시 복잡도는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.2. 물건 개요 및 면적 정보

소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 1002-1 럭키남서울아파트 제3동 제11층 제1101호입니다.

건물은 11층 건물 중 최상층인 11층에 위치하며, 1982년 2월 17일에 사용승인된 복도식 아파트로 장기간 이용되었습니다.

면적 정보는 다음과 같습니다.

- 토지 면적(대지권): 51.27제곱미터 (약 15.51평)

- 건물 전용 면적(등기상): 66.18제곱미터 (약 20.02평)

- 건물 이용 상태: 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개 구조로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 문일고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 남서울힐스테이트아파트단지 및 다수의 교육기관이 혼재하는 준공업지역 내 아파트 단지입니다. 준공업지역은 향후 개발 압력이 높을 수 있어 장기적인 관점에서 유리할 수 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 사정은 비교적 무난한 편입니다. 북서측 인근에 전철 1호선 금천구청역이 위치하며, 북동측 인근의 시흥대로에는 각종 노선버스 정류장이 소재하여 서울 도심 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

2.3. 생활 편의시설 및 상권분석

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 어렵지 않습니다. 문일중학교, 문일고등학교, 문백초등학교 등 초중고 교육기관이 인근에 밀집해 있어 학군 조성에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 물건 현황 및 잠재적 리스크

3.1. 건물 현황 및 구조

건물은 철근콩크리트조 슬래브지붕의 11층 건물이며, 복도식 구조입니다. 외벽은 세멘몰탈위 수성페인트 마감, 내벽은 종이벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시창호로 되어 있습니다. 1982년 사용승인된 노후 아파트이므로 내부 수리 및 리모델링이 필요할 수 있습니다.

개별난방 방식이며, 위생, 급배수 시설과 함께 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기 시설이 설치되어 있습니다. 다만, 승강기는 각 층 중간층 부위에 위치합니다.

3.2. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일하여 점유관계 파악이 비교적 용이할 수 있습니다. 현재 소유자가 거주하고 있는 것으로 탐문되나(임대사항 미상), 정확한 점유 관계는 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 *공부(등기/대장)상의 면적 불일치*입니다. 등기사항전부증명서상의 전유면적은 66.18제곱미터이나, 집합건축물대장상의 전유면적은 49.75제곱미터로 서로 상이합니다. 낙찰 후 면적 기준에 대한 법적인 문제를 해결하거나 기준을 확인해야 할 수 있습니다.

또한, 토지 기호(2)가 남서측으로 *철도에 접하고 있음*이 확인되었습니다. 이는 소음, 진동 등의 환경적 리스크로 작용할 수 있으며, 이 부분에 대한 현장 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 토지이용계획상의 특장점

본건의 토지는 도시지역, *준공업지역*으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20M~25M) 등에 접합하고 있습니다. 준공업지역은 서울시 내에서도 희소성이 있는 용도지역으로, 노후화된 아파트 단지의 경우 향후 *재건축 또는 리모델링* 추진 시 사업성 측면에서 우위를 점할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 종합 의견

럭키남서울아파트는 약 43년 된 노후 아파트로, 현재의 가치는 토지 지분(51.27제곱미터, 약 15.51평)의 잠재력에 크게 의존한다고 볼 수 있습니다. 준공업지역 입지와 충분한 대지권을 보유하고 있어, 서울시의 노후 주택 재개발 정책 방향에 따라 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 재건축 투자 물건으로 적합합니다. 다만, *면적 불일치* 문제와 *철도 인접* 리스크는 입찰 전 반드시 고려해야 할 요소입니다.

4.3. 투자 포인트

- 높은 대지 지분: 51.27제곱미터(약 15.51평)의 대지권은 재건축 시 상당한 메리트가 있습니다.

- 준공업지역: 희소성 있는 용도지역으로 향후 개발 및 용도 변경의 잠재적 가치가 높습니다.

- 최상층(11층): 로얄층에 해당하며, 일조권 및 조망권 확보에 유리합니다.

- 실거주 겸 투자: 1호선 금천구청역 인근의 교통 접근성을 바탕으로 실거주하며 장기적인 투자를 고려하기에 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계