나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경528 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제7층 제725호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""독산역"" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대로서, 제
반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털
단지역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건 내 제5층 제509호 외 5개호로서
(사용승인일: 2021.09.09),
외벽: 커튼월 마감 등,
창호: 페어글라스 창호 등.

이용상태

산업시설(공장)(공부상 용도)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승강기설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 327-5 :도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경528 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제7층 제725호

건물명: 지밸리더리브스마트타워

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

건물지분: 36.96㎡ (약 11.18평)

감정가: 235,000,000원

용도: 지식산업센터 (공부상 용도: 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 가능)

건축물 사용승인일: 2021년 09월 09일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (경매 신청 채권자는 국민은행)

특이사항: 유동화물건, 토지별도등기 있음 (구분지상권)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 공장지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 '가산디지털단지역'을 도보로 이용 가능하여 대중교통 여건이 우수합니다.

* 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (국민은행, 2021-11-26 접수, 183,600,000원)이 말소기준권리이며, 경매 절차에 따라 말소될 권리들입니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 별도 등기된 토지 구분지상권(을구 18번, 2021-08-19 접수)이 매수인이 인수해야 합니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용은 미상입니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 명도 대상 임차인이 없거나, 인수 부담이 없는 임차인일 가능성을 시사합니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 183,600,000원입니다.

4. 상권분석

가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업단지로, 수많은 기업과 근로자들이 밀집해 있습니다. 단지 내에는 지식산업센터, 오피스 빌딩 등이 밀집해 있으며, 마리오아울렛, W몰, 현대아울렛 등 대형 아울렛과 패션 타운이 조성되어 있어 쇼핑 및 상업 활동이 활발합니다. 또한, 가산디지털단지역을 중심으로 유동인구가 많아 F&B업종, 화장품, 휴대폰 매장 등 유속형 업종이 발달해 있으며, 이면도로에는 요식업종이 밀집한 먹자골목도 형성되어 있습니다. 본건이 위치한 'G밸리 더리브 스마트타워'는 이러한 중심 상권에 자리 잡고 있으며, 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상권 가치를 인정받고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 1호선과 7호선의 환승역인 가산디지털단지역이 인접해 있어 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 주변 버스 노선 또한 다양하게 갖추고 있습니다.

* 편의시설

단지 내 및 주변에 대형 쇼핑몰, 아울렛, 다양한 식음료 매장, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 기타

'G밸리 더리브 스마트타워'는 최근 준공된 신축 건물로, 층고가 높고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설 검색 결과

주변 지역에 대한 검색 결과, 현시점에서는 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수

본건의 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재한다는 점입니다. 이는 토지의 상하 공간에 대한 제3자의 권리로서, 현재까지 해당 구분지상권의 구체적인 범위, 내용, 지료 등에 대한 정보가 '미상'으로 확인되어, 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 초래하거나 예상치 못한 금전적 부담을 발생시킬 수 있습니다. 일반적으로 구분지상권은 지하철 노선, 송전선, 건축물 소유 등을 위해 설정될 수 있으며, 그 내용에 따라 토지 사용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 관리 및 처분이 이루어지는 물건임을 의미합니다. 특별한 문제는 없으나, 일반적인 물건보다 권리관계나 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 토지별도등기

구분지상권 등기는 토지에 별도로 등기되어 있으며, 이로 인해 토지의 소유권 행사 및 담보 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서남권의 핵심 산업단지인 가산디지털단지에 위치하며, 최신식 건물의 지식산업센터라는 점에서 분명한 장점을 가지고 있습니다. 뛰어난 교통 여건과 잘 발달된 상업 및 편의시설은 입주 기업 및 투자자에게 매력적인 요소입니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하고 그 상세 내용이 '미상'이라는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 이 구분지상권의 내용에 따라 건물 소유 및 이용에 심각한 제약이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 권리의 상세 내용을 파악하고 그 영향을 면밀히 분석해야 합니다. '인수 보증금 0원'이라는 점은 명도 리스크는 낮을 수 있으나, 인수하는 구분지상권의 실체적 가치와 잠재적 부담을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 사용승인을 받은 신축 건물로, 현대적인 시설과 높은 층고를 자랑합니다.

* 우수한 입지: 가산디지털단지의 핵심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요와 비즈니스 인프라를 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통: 가산디지털단지역(1,7호선 환승) 및 인근 버스 정류장을 통해 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 잠재적 임대 수익: 지식산업센터 용도로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인수되는 구분지상권의 정확한 내용, 해당 권리가 건물 이용 및 토지 가치에 미치는 영향, 그리고 가산디지털단지 내 유사 물건의 실거래가 및 시세에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 또한, 시장 상황 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확하고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 전문가와의 상담 및 추가적인 현장 조사, 권리관계 상세 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이므로, 별도의 보증금 인수 부담은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.